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Responsabilidad del constructor

. Publicado en Secciones Fijas

Dr. Ricardo Alejandro Terrile
Asesor Legal del CAPSF


EL CONSTRUCTOR

Originariamente, el constructor, era una persona física con conocimientos técnicos que desarrollaba toda la actividad necesaria para la ejecución de una obra proyectada por un profesional de la construcción.

Modernamente, la edificación inteligente impone a las grandes empresas constructoras, ejecutar diferentes proyectos que comulgan con un idéntico objetivo y a esos fines, distintos "constructores-dependientes" desarrollan la actividad bajo la supervisión del conductor técnico asumiendo cuotas de responsabilidad por la actividad desplegada.


El constructor puede desarrollar su actividad asumiendo a su cargo la mano de obra y los materiales, actuando en consecuencia como empresario de la construcción o bien limitándose a ejercer la dirección de la misma, con peones y materiales aportados por el dueño.
Cuando el constructor se obliga contractualmente a dirigir la obra sin el aporte de peones ni materiales, ejerce las superintendencias y vigilancia de los trabajos, corrige al personal en la tarea encomendada, ejercita el poder de disciplina removiendo al personal incompetente, exige la provisión de materiales, inspeccionando la calidad de los mismos, el tiempo de entrega, sus comprobantes de procedencia, el cuidado y mantenimiento, obligándose a rechazar aquellos que no reúnan las condiciones técnicas o pactadas para su destino y eventualmente asumir la vigilancia de dichos materiales, teniendo a su cargo el contrato de serenos, circunstancia que puede delegarse contractualmente en el dueño de la obra.

El constructor al que nos estamos refiriendo, tiene facultades para ordenar la demolición y reconstrucción de aquellas partes o sectores que detectara defectos, o de las que sospecha la existencia de un vicio oculto. Deberá asimismo, hacer cumplir las disposiciones municipales y en consecuencia con ella, asegurar todos y cada uno de los mecanismos que el Código o Reglamento de Edificación imponen normativamente a los edificios en construcción.

Es importante entender que el instrumento adecuado que contiene todas y cada una de las obligaciones y deberes de las partes es el respectivo contrato y en él, el constructor, debe comprometer la contratación del seguro como uno de los elementos vitales y obligatorios en toda ejecución de obra. Dicho seguro, de conformidad con la ley 24557 debe cubrir los riesgos del trabajo del personal afectado.

Cuando el constructor asume la condición de empresario de la construcción, es decir, se obliga a aportar la mano de obra y los materiales necesarios para la ejecución de la obra, sin perjuicio de ejercer la superintendencia y vigilancia de los trabajos y el poder disciplinario que ello implica, se obliga a la provisión de los materiales en los tiempos estipulados o de conformidad con los avances de obra o en los plazos que razonablemente deban ser entendidos como adecuados para la utilización de determinados materiales. El constructor-empresario adquiere la responsabilidad frente a terceros, futuros dueños de la obra, de los vicios ocultos y aparentes por lo que, se impone el deber de contralor de la ejecución de la obra y las facultades consiguientes de demoler y reconstruir todo aquello que juzgue necesario.
La provisión del material lo obliga a responsabilizarse por la calidad del mismo y por supuesto, a fiscalizar el estado y la entrega en tiempo y forma.

La provisión de la mano de obra, le impone la contratación del seguro a su cargo y la responsabilidad de inscribirse en el Registro Nacional De La Industria De La Construcción a fin de cumplimentar el Estatuto de la Construcción.

LA RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR
¿Cuál es la responsabilidad del constructor, en la ejecución de una obra?
En primer lugar, es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra, de tal manera, que asume la responsabilidad por los trabajos efectuados por los diferentes oficios, en cuanto a su ejecución y proyecto y también la obligación frente a vicios aparentes y/u ocultos.

El Constructor tiene establecido por ley, responsabilidades por los dependientes en obra, que alcanza no solamente a sus salarios, sino también a las inscripciones obligatorias ante la autoridad de aplicación y debe responder ante eventuales accidentes o riesgos del trabajo. 
Ello esta expresamente establecido en las leyes 22250 y 24557.
Es importante, en consecuencia, que en la encomienda de trabajo suscripta entre comitente y el arquitecto que ejecuta la obra, se determine:

QUE EL ARQUITECTO, tiene derecho a:
1.-LA DIRECCION DE LOS TRABAJOS, asumiendo las contrataciones con los diferentes oficios, con facultades a oponerse a eventuales designaciones por parte del comitente que no reúnan la condición de idoneidad a juicio del profesional;
2.-EJERCER LA SUPERINTENDENCIA Y VIGILANCIA DE LOS TRABAJOS; con facultad de Inspeccionar los materiales, solicitados por el comitente, pudiendo exigir comprobantes de procedencia y rechazar aquellos que no reúnan las condiciones técnicamente necesarias para la realización de la obra;
3.-ORDENAR LA DEMOLICION Y RECONSTRUCCION DE LA OBRA que el comitente (en ausencia del arquitecto), haya ordenado a terceros y se haya efectuado sin la supervisión y, en consecuencia, hubieren quedado ocultas de la inspección y conformidad previa del profesional de la arquitectura, el cual sospecha la existencia de un eventual vicio oculto.

Téngase presente, que el arquitecto tiene la obligación de incorporar aquellas modificaciones que sugiera el comitente, siempre que estén de conformidad con las reglamentaciones vigentes y autorizadas por la autoridad de aplicación.

El Constructor, según se dijo precedentemente, de conformidad con la Leyes N° 22.250 “Nuevo Régimen para la Industria de la Construcción”; y N° 24.557 “Sobre Riesgos del Trabajo", deberá contratar un seguro obligatorio, el cual deberá cubrir los riegos de trabajo del personal afectado.

Las obligaciones que asume el constructor ante el comitente, son de carácter contractual y éste conforma para las partes una regla que debe aceptarse y cumplirse como la ley misma (art.1137 C.C.)
Nuestro Código Civil en su art.1646 establece que el constructor es responsable por la ruina total o parcial en edificios y obras en inmuebles destinados a larga duración, si esta procede de vicio de la construcción, o del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario.

La ruina a la que hace mención la norma, para poder ser reclamada por el afectado, deberá producirse dentro de los diez años de recibida la obra y el plazo para reclamar es de un año a contar del tiempo en que se produjo aquella.

Téngase presente, que el art.1646 del C. Civil es una disposición de orden público, que obliga a las partes, por lo que, no es admisible su dispensa contractual, dado que, de establecerse la misma, en el contrato, carecerá de valor legal.

¿Cuándo es posible determinar la existencia de ruina que genere responsabilidad del constructor?
La ruina es un vicio que lesiona la estabilidad y propósito de la obra, compromete la solidez o afecta su duración.

El Constructor responde por los daños y perjuicios causados, cuando el vicio provenga de la construcción, del suelo, del proyecto elaborado o de los materiales utilizados.

Asimismo, la disposición normativa se refiere expresamente a ruinas totales o parciales en inmuebles de larga duración, por lo que la jurisprudencia y los antecedentes judiciales han excluido las construcciones prefabricadas.

Otro de los elementos esenciales que debe tenerse en cuenta por parte del constructor, es LA ENTREGA DE LA OBRA. Constituye un acto de trascendental importancia en materia de responsabilidad en la construcción y muchos profesionales de la arquitectura lo subestiman.
Obsérvese, que una vez que el comitente haya recibo la obra de conformidad, el constructor quedará libre de toda responsabilidad por vicio aparente.

Los vicios ocultos, en cambio, son aquellos que no han podido ser advertidos en el momento de la entrega, pese a las inspecciones y/o verificaciones realizadas: Los trabajos de plomería, electricidad, gas, calefacción, aire acondicionado etc.

Los vicios ocultos deben ser denunciados dentro de los sesenta días del momento de su descubrimiento.

A todo efecto, y en razón de lo expuesto, el acta de recepción es uno de los documentos más importantes en la ejecución de la obra. El mismo certifica la finalización del contrato y la entrega de conformidad, de la obra proyectada y ejecutada. El Estado acostumbra a recepcionar provisoriamente la obra por un plazo de tiempo con el objeto de verificar el comportamiento de la obra y detectar, eventualmente, vicios ocultos. Transcurrido el plazo de la recepción provisoria, se suscribe un acta de recepción definitiva a partir de la cual comienzan a correr los plazos de prescripción establecidos en el Código Civil.

El otro documento igualmente importante es el libro de obra en el que el profesional de la arquitectura debe consignar todas las novedades que se vayan produciendo en la ejecución de la obra y fundamentalmente, las directivas a los peones y a cada uno de los oficios e incluso consignar las diferencias con el comitente, a fin de salvar la responsabilidad profesional que pueda recaer, en un futuro por divergencias en la calidad de los materiales provistos por el dueño.

El libro de obra constituye un documento valido para ser presentado en juicio cuando en el mismo se hace constar las firmas del comitente, dueño o titular del inmueble y el profesional de la arquitectura, debiéndose foliar adecuadamente con la firma de las partes en sus respectivas solapas. El libro de obra acredita las distintas comunicaciones y/o notificaciones que las partes pueden haberse remitido, al suscribir las mismas, con sus respectivas firmas en la emisión y recepción del mensaje.

Sin perjuicio de lo expuesto, el otro documentos esencial en la ejecución de la obra y fundamentalmente en la oportunidad de la recepción, es el

MANUAL DE MATENIMIENTO
Otra consecuencia de la responsabilidad del constructor es la inobservancia del Código de Edificación Municipal. Al respecto, la ley presume que, sin perjuicio que nadie puede desconocer la ley, el dueño delega en el constructor, por el conocimiento y oficio del mismo, el cumplimiento de las disposiciones de la autoridad de aplicación. Las multas que administrativamente se imponen al dueño de la obra, son responsabilidad del constructor y éste debe reponer aquellos compromisos que se hayan intimado al dueño.

Recientemente, en un fallo dictado por la Cámara Nacional Civil –Sala K - en el mes de Marzo de 1997,en la ciudad de Buenos Aires, se ha determinado que el dueño de la obra y el empresario constructor, en su carácter de “guardián” de la obra, son responsables por el accidente sufrido por una señora que llevando de la mano a su hija de cinco años de edad, sufrió un accidente al ser golpeada en la frente por uno de los paneles de la empalizada que rodeaba una obra en construcción existente y absuelve de responsabilidad al proyectista y director de la mencionada obra.

El fallo considera que el daño no se debió a la ruina total o parcial de una obra ya terminada, extremo en donde el proyectista y director de obra es responsable .La Cámara de Apelaciones resolvió que la empalizada no es parte de la obra o sea, del edificio en construcción, sino un elemento de propiedad de la empresa constructora que se coloca durante su ejecución temerariamente de manera precaria con el fin indicado.
El arquitecto, de conformidad con las pruebas que se adjuntaron al Expte. , no es ni dueño ni guardián de la empalizada de protección, ni de la obra, para que se le atribuya responsabilidad por el vicio o riesgo de la cosa. Tampoco se ha demostrado que el daño causado a la actora de la demanda, hubiera provenido del vicio del plano de la construcción o que el arquitecto hubiera incurrido en culpa o negligencia en el desempeño de su cometido.

Lo expuesto resalta, una vez más, la necesidad que en los contratos o encomiendas de trabajo suscripto entre comitente y arquitecto, se precisen en forma clara y concisa los derechos y obligaciones de las partes, asumiendo el compromiso, las partes, de llevar un LIBRO DE OBRA en el cual se transcribirán con la firma al pie de ambos, todas las novedades y directrices de obra.

Sin perjuicio de lo expuesto, es muy importante, que si el contrato se limita al formulario editado por el CAPSF, se incorpore en “observaciones", el agregado como parte integrante del mismo, de un contrato que especifique las condiciones pactadas y los alcances de las responsabilidades de todo aquello que autorice dispensarse.

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La responsabilidad de los Profesionales de la Construcción

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I. INTRODUCCIÓN 
La responsabilidad de los arquitectos y constructores, se halla inmersa en el marco más amplio de la responsabilidad de los profesionales liberales. En este campo como en todo el sistema de la responsabilidad se pasó de la idea de castigo a un culpable que tenía como finalidad la moralización de los comportamientos individuales, a la de reparación del daño, y aun a la de prevención del mismo, considerando en primer término la situación del sujeto lesionado. 
Para el enfoque anterior, “en el centro del tema se colocaba la culpabilidad, imputación subjetiva a título de dolo o culpa. Ahora, en el centro de las cosas ubicamos el factor daño".
En suma, se pasa de “un responder sanción a un responder distribución”, y lo relativo a la responsabilidad de estos profesionales no puede escapar a esta tendencia general del moderno derecho de daños. 
Si bien se enfocó el punto en base a una responsabilidad objetiva, y al incumplimiento del contrato de construcción como independiente de la idea de culpa, la misma no quedaba desterrada a la hora de analizar las situaciones concretas. 
He tenido oportunidad de sostener, que a fin de mantener una línea de pensamiento coherente, o bien entendemos que la responsabilidad es subjetiva y hay que probar la culpa, o por el contrario, la obligación es de resultado y el comportamiento del deudor es irrelevante. 
En este estado de cosas, la responsabilidad de los referidos profesionales, que a diferencia de otros, tiene regulación legal, debe ser analizada teniendo en cuenta el interés público y social relativo a la seguridad de los contratantes y terceros. 

II. NATURALEZA DE LA RESPONSABILIDAD 
1. Contractual 
La denominada responsabilidad decenal de los profesionales de la construcción se genera, normalmente, por un incumplimiento contractual. En efecto, el comitente celebra con el arquitecto, ingeniero, o constructor, según los casos, un contrato de arrendamiento de obra que será fuente de obligaciones sinalagmáticas, con función de cambio (intercambio de una realización humana por una suma de dinero), entendida, dicha función, como vinculada a la idea de causa en su triple consideración de finalidad, función y justificación de la alteración patrimonial. 
Se trata de un contrato de ejecución continuada (realización material de la obra) y de cumplimiento instantáneo (entrega del opus). La ejecución antecede al cumplimiento de la prestación asumida. 
El haz obligacional emergente del contrato de construcción reviste particular importancia a la hora de determinar el incumplimiento como fuente de reparación de los perjuicios. 
En derecho uruguayo, la clasificación doctrinaria de las obligaciones en “de medios” y “de resultado”, ha sido instrumento útil para el magistrado, en la difícil tarea de determinar la responsabilidad contractual frente al acreedor de la prestación. 
Existen, en punto a las obligaciones emergentes, una serie de variables que me impulsan a afirmar la posibilidad de la configuración de obligaciones tanto de medio como de resultado.
Si bien la referida clasificación ha sido cuestionada por la doctrina argentina, entiendo que la misma reviste sustancial trascendencia para determinar el contenido de la prestación asumida. El eje de la clasificación se encuentra en la vinculación de la prestación con el álea típica de la misma. 
Habrá que analizar, caso por caso, si la incertidumbre en la obtención del resultado es o no predominante, en condiciones normales. 
Cuando se puede prometer la consecución del fin y el álea no es trascendente la obligación será de resultado y el factor de atribución objetivo, esto es, se prescindirá totalmente del análisis del comportamiento del deudor. Cuando, por el contrario, predomine el álea y sea imposible prometer un resultado la obligación será de medios y el factor de atribución subjetivo, esto es, el deudor se compromete a actuar diligentemente para conseguir ese resultado que es mediato y no se halla en obligación. 
En el área de las obligaciones asumidas en el contrato de construcción existe una obligación de hacer, que resulta el antecedente lógico para la consecución del fin, y por otro, una obligación de dar que agota la prestación asumida (entrega del opus). 
En doctrina uruguaya y argentina se ha admitido que los arquitectos, ingenieros y constructores asumen obligaciones de resultado, y de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1844 del Código Civil uruguayo y el artículo 1646 del Código Civil argentino el factor de atribución es objetivo y el elenco de eximentes queda reducido a la fuerza mayor, caso fortuito y hecho del tercero. En efecto, el hecho o culpa del acreedor, cuando proporciona materiales inadecuados, no puede ser invocado como eximente por el profesional. Esta situación, que normalmente está comprendida dentro de la noción de causa extraña o ajena, no opera para excluir la severa o inderogable responsabilidad del arquitecto o constructor, que se extrema en aras de la idea de seguridad. Dicha limitación liberatoria sólo rige en materia de ruina, y no cuando los vicios o defectos son atinentes al mejor uso o calidad del bien (por ej., ventanas que filtran por la mala calidad). 
Se trata de obligaciones de resultado agravadas con un límite al elenco de eximentes. Sin perjuicio de tal conceptualización, los autores analizan la actividad del profesional teniendo en cuenta las reglas del arte, los deberes de prudencia y diligencia, y fundamentalmente manejan la existencia de una presunción de culpa. 
A mi entender, si se trata de una obligación de resultado, el actor sólo debe probar su no obtención ya que de tal forma acredita el incumplimiento. Demostrado éste y el daño, el deudor sólo puede exonerarse por causa ajena (limitada en supuestos que afectan la seguridad) que destruya el nexo causal entre el incumplimiento (obra defectuosa) y el daño. Tal situación procesal que impone al deudor de la prestación acreditar la inexistencia de la relación de causalidad presupone, necesariamente, la presunción legal del nexo. 
Mal podría gravarse al deudor con el onus probandi de demostrar que el daño proviene de causa ajena y no del incumplimiento, si fuera el actor quien previamente debió demostrar su existencia. 
Tal es la solución prevista en el régimen uruguayo al consagrar, en el artículo 1342 del Código Civil, la necesidad de que el deudor se exima acreditando que el daño proviene de causa extraña que no le sea imputable. 
Por lo demás, no puede hablarse de presunción de culpa en sede de obligaciones de resultado, en la medida en que si éste no se obtiene, habrá incumplimiento y la acreditación de un actuar diligente no exonera por ser tal actuación irrelevante a los efectos de la configuración de la responsabilidad. En esta materia dicho resultado puede prometerse con seguridad casi absoluta mediante la utilización de la técnica apropiada por la inexistencia de álea.

2. Extracontractual 
La ruina del edificio puede afectar a terceros no contratantes, y en tal caso se genera responsabilidad aquiliana. 
En derecho uruguayo existe una norma específica para tales supuestos. En efecto, el artículo 1327 establece en su inciso 2º: “Si la ruina proviniese de vicio en la construcción, el tercero damnificado sólo puede repetir contra el arquitecto que dirigió la obra, con arreglo a lo dispuesto en el Capítulo II, Título IV, parte segunda de este libro (art. 1844)”. 
Considero que la remisión al artículo 1844 que regula la responsabilidad decenal contractual, permite inferir que en sede extracontractual, la misma será también objetiva siendo el factor de atribución el riesgo creado, y de tal forma se logra que, en supuestos de ruina ambos regímenes de la responsabilidad coincidan; aspiración del moderno Derecho que recomienda la unificación a través de una regulación unitaria. Tal solución no es predominante en doctrina uruguaya. Se considera que la responsabilidad se imputa a título de culpa, al igual que en la responsabilidad general por el hecho de las cosas (art. 1324, Código Civil uruguayo). 
En la legislación argentina la responsabilidad por daños causados a terceros se rige por el artículo 1113 del Código Civil y la imputabilidad es a título de riesgo creado, sea por las cosas riesgosas en sí mismas, sea por las cosas viciosas. 
Se prescinde en la segunda parte del artículo 1113 de la imputabilidad a título de culpa. Así sostiene Mosset Iturraspe que “la presunción de imputabilidad que hoy pesa sobre el dueño de una ‘construcción arruinada’ sólo puede destruirse con la prueba de la culpa de la víctima, de un tercero extraño o bien con la demostración del caso fortuito en relación causal adecuada”. 
De ambas normativas puede inferirse que la solución uruguaya que se remite a la responsabilidad contractual en caso de ruina, permite imputar el daño objetivamente con un elenco de eximentes limitado (se excluye el hecho o culpa del comitente, en su calidad de tercero, cuando proporciona materiales inadecuados), lo que no parece admisible en la legislación argentina, como indica Mosset Iturraspe, aun cuando la responsabilidad sea objetiva. 

III. EL INCUMPLIMIENTO 
1. Cumplimiento inexacto 
Se trata de la recepción de una obra terminada en apariencia, pero que presenta vicios. Frente a ello, el acreedor puede asumir diversas actitudes: aceptar la obra y pretender la reducción de la contraprestación o la rectificación de la misma, o rechazar la obra reclamando la resolución de acuerdo con la normativa general. En tal sentido sostuvo Bustamante Alsina que “el derecho del acreedor a rechazar la mala ejecución no constituye una facultad absoluta que puede ser ejercida al solo arbitrio de aquél. Si se tratare de pequeñas imperfecciones juzgadas con un criterio adecuado de razonabilidad habría que rechazar la oposición del acreedor a dar por ejecutada la prestación hallando éste suficiente satisfacción con el resarcimiento del daño ...”. De todas formas, el cumplimiento inexacto puede, en ciertos casos, revestir tal gravedad que habilite la opción por la resolución. 
2. Incumplimiento temporal 
En derecho uruguayo, la constitución en mora constituye un presupuesto de la acción resolutoria y configura el incumplimiento. A partir de la exigibilidad, se abre un período de incertidumbre acerca de la suerte de la obligación. Por definición, se trata de una prestación que puede cumplirse tardíamente y el incumplimiento nace con la manifestación de voluntad expresa del acreedor en el sentido de exigir la misma, otorgando una última oportunidad de cumplir útilmente (mora ex persona). Por su parte, en la mora ex re constituida por la mora por la naturaleza de la convención y la mora automática, se prescinde de la interpelación. Recientemente la Suprema Corte de Justicia resolvió un contrato mixto de promesa de compra-venta y contrato de construcción prescindiendo de la intimación previa. En el contrato se había establecido como plazo de entrega de la unidad “el 31 de diciembre aproximadamente” para un local en Punta del Este, el que recién estuvo pronto en marzo. A mi juicio, pudo haberse entendido que la fecha pactada no obedecía a un simple capricho sino que, por el contrario, el acreedor quería asegurarse la prestación para el inicio de la temporada turística. El plazo debió haberse considerado esencial, propio y subjetivo y el cumplimiento tardío sólo sería admisible con el asentimiento del acreedor. 
3. Incumplimiento definitivo 
Como su nombre lo indica, se configura cuando existe certeza de que el deudor no efectuará la prestación. Tal situación puede darse aun cuando el plazo no ha vencido. Sobre el tema, Cafaro y Carnelli plantean la posibilidad de la resolución en la medida en que es “adecuado al sentido común que no es necesario esperar cuando ya están dados los presupuestos que habilitan al acreedor para actuar de determinada manera por más que formalmente el plazo esté pendiente ... el plazo ha perdido toda funcionalidad”, concluyendo que cuando hay certeza del incumplimiento el acreedor puede suspender su contraprestación o demandar la resolución. 

IV. SUJETOS RESPONSABLES 
Normalmente, el comitente, con miras a la realización de la obra, celebra diversos contratos con sujetos distintos. Podrá contratar un profesional que realice el plano, atribuyéndole o no la dirección de la obra. Podrá a su vez vincularse con un calculista, con una empresa constructora, la que, necesariamente, y por disposición reglamentaria debe tener un técnico responsable. Encomendará la construcción de la obra en su totalidad a un único sujeto o efectuará contrataciones parciales con personas que asuman aspectos de la obra (herreros, plomeros, etc.). En tales casos deberá discriminarse correctamente la responsabilidad de cada uno de los intervinientes según el vicio y su participación en la obra. La Dra. Kemelmajer de Carlucci, analizando la normativa argentina, similar a la uruguaya, deslinda por un lado la responsabilidad del constructor y por otro la del proyectista y director de la obra según la procedencia del vicio. El punto álgido refiere a la figura del arquitecto proyectista y director de obra por superponerse sus funciones con la del arquitecto de la empresa constructora. Si es determinable la incidencia causal se responderá proporcionalmente, mas, si como sucede en la mayoría de los casos, es imposible establecer la participación causal habrá que optar entre dos soluciones: a) entender que responden por partes iguales o b) considerar que ambos comportamientos son idóneos para producir el resultado dañoso, y responden in solidum. A vía de ejemplo: se llena una losa y el hierro colocado no tenía el grosor indicado en las memorias, el control de esta actividad corresponde tanto al arquitecto director de la obra como al técnico de la empresa constructora, los daños causados por la ruina son atribuibles a ambos por igual, y la división de la responsabilidad no es justa para el acreedor que tiene frente a sí a dos responsables.

V. PLAZO DE GARANTÍA 
En el derecho uruguayo existe un plazo de diez años dentro del cual el profesional de la construcción responde si el vicio aparece dentro del mismo. Dicho plazo abarca todo tipo de vicios, y una vez aparecido el mismo se prescribe por el término de las acciones personales (20 años). En la legislación argentina, la solución consagrada por la ley 17711 <>establece un plazo de un año para pretender la reparación de los daños a partir de la ruina y el de diez años a partir de la aparición del vicio siempre y cuando éste se hubiese denunciado dentro de los sesenta días de aparecido 
Actualmente en el Uruguay se intenta proyectar una reforma legislativa estableciéndose un plazo de garantía de diez años para aquellos vicios que puedan producir la ruina y que atañen a la seguridad de la construcción; y un plazo de cinco años para los restantes vicios o defectos que no afecten la solidez del mismo. Estimo, que la consagración de dos plazos de garantía según el tipo de defectos resulta adecuada a los intereses tutelados, y se compadece en mejor forma con la situación actual. En efecto, existen materiales que no tienen una duración de diez años y el abaratamiento del costo no incide en la parte estructural relativa a la estabilidad del edificio. La elección de estos materiales permite a un mayor número de personas acceder al mercado inmobiliario y la reducción del plazo de garantía hace que las empresas asuman la construcción de más viviendas. Resulta asimismo altamente conveniente el establecimiento de un plazo de caducidad o prescripción de uno o dos años a partir de la aparición del vicio, siempre que éste hubiese aparecido en el plazo de garantía (5 ó 10 años), y se denuncie en un plazo breve (60 días). Es recomendable que el plazo a establecerse —sea de prescripción o de caducidad— rija para todos los supuestos, evitando las controversias y las dificultades de interpretación que se dan en la Argentina en punto al alcance del término prescripcional del artículo 1647 bis, ya que se sostiene que fuera de los casos de ruina, la prescripción es de un año al igual que en el artículo 1646, o de diez años, según la tesis que se sustente. 

CONTRATOS DE OBRA. Guillermo Borda
Reglas comunes a la ruina anterior o posterior a la entrega 
LA RESPONSABILIDAD DEL EMPRESARIO ES CONTRACTUAL.— Aunque alguna vez la cuestión fue discutida, hoy hay acuerdo general en que la responsabilidad derivada de la ruina de la cosa tiene carácter contractual, como que nace de una deficiencia en la manera de cumplir las obligaciones contraídas en el contrato de obra. 

LA RESPONSABILIDAD ES DE ORDEN PÚBLICO
Antes de la sanción de la ley 17711 se discutía si la responsabilidad derivada de la ruina era o no de orden público, aunque predominaba la opinión de que lo era. Este punto de vista ha sido consagrado expresamente por el nuevo art. 1646 cuyo último párrafo establece que no será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por una ruina total o parcial. Es la buena solución. Una cláusula contractual que eximiese al empresario de toda responsabilidad por la ruina de un edificio, puente, camino, dique, etcétera, sería notoriamente contraria a la seguridad pública; importaría liberarlo de obligaciones profesionales que se fundan en razones de orden público y allanarle el camino para cumplir su cometido desaprensivamente, con negligencia o mala fe antisociales. 
En consecuencia, las cláusulas que eximen o disminuyen la responsabilidad del empresario, son nulas; pero no hay inconveniente en agravar contractualmente dicha responsabilidad. 
Bien entendido que esta disposición sólo es aplicable a los edificios y otras construcciones hechas sobre inmuebles; si en cambio, se trata de obras realizadas en cosa muebles (escultura hecha sobre mármol, piedra, bronce; pintura sobre tela, cartón, hard-board, etc.) no juega en el contrato ningún interés de orden público y, por tanto, nada se opone a la validez de las cláusulas de exención de responsabilidad por deterioro o pérdida. 

QUIÉN PUEDE EJERCER LA ACCIÓN POR RESPONSABILIDAD
La acción surgida de la ruina o deterioro de la cosa, puede ser ejercida desde luego por el comitente y sus sucesores universales. ¿Pueden también ejercerla los adquirentes a título singular de la cosa? A primera vista, la cuestión se presenta dudosa. Los adquirentes de la cosa son terceros respecto del contrato y extraños a sus efectos. Parecería que siendo esta acción de naturaleza contractual, no pueden ellos intentarla. Pero el sentido común indica la necesidad de reconocerles derecho a ejercer la acción; sea que se la funde en que la venta de la cosa importa una cesión tácita de la acción por responsabilidad o en el principio de que la acción pertenece a aquel que sufre las consecuencias de la culpa cometida, no pude dudarse de que los adquirentes de la cosa a título singular pueden demandar al empresario por reparación de los daños sufridos por la ruina de la cosa. 
Ante las dudas que se habían originado en el derecho italiano, el nuevo Código ha establecido expresamente esta solución (art. 1669). 
Observa RUBINO que el fenómeno de esta transmisión de la acción, es análogo a las obligaciones llamadas ambulatorias o propter rem: se trata de una obligación que por su íntima conexión con una cosa se inserta en ella, en el sentido de que uno de los sujetos está individualizado no personalmente, sino a través de su relación de propiedad con la cosa y cambia junto con el cambio de dueño; la diferencia con las obligaciones propter rem consiste en que en ellas, el sujeto ambulatorio es el deudor, en tanto que en nuestro caso es el acreedor.
¿Pueden los causahabientes a título singular ejercer la acción aun en el caso de que hayan adquirido el inmueble después de ocurrida la ruina? La cuestión es dudosa. Si se admite que la acción de los causahabientes se funda en una cesión tácita hecha por el vendedor-comitente, la respuesta debe ser afirmativa; si se la funda en el daño, habrá que reconocer la acción al vendedor y no al adquirente, pues evidentemente cuando alguien compra una casa en ruina, paga el precio del terreno y no el del edificio. Por razones de equidad nos inclinamos por esta solución. Concederla al comprador importaría reconocerle un beneficio que no se funda en ninguna causa jurídica, y negarle al vendedor la posibilidad de que se le repare un daño efectivamente sufrido, desde que al vender el inmueble, ha debido soportar la depreciación derivada de la ruina. 
La acción que se reconoce a los sucesores en el dominio de la cosa, debe ser negada a los que sólo adquieren sobre ella un derecho real limitado, tal como el de hipoteca, usufructo, etcétera, porque por más que éstos puedan alegar perjuicio, sin duda el principal damnificado es el dueño; y sobre todo, que siendo él quien contrató, es a él a quien corresponde el ejercicio de la acción derivada del contrato en tanto no se desprenda por entero del interés que dicha acción protege. 




CARGA DE LA PRUEBA
Producida la ruina de la cosa, se presume que ella se ha originado en defectos de construcción o de mala calidad de los materiales; si el empresario pretende liberarse de la responsabilidad, debe demostrar que se ha producido por caso fortuito o por culpa del dueño (uso inadecuado, excesivo, peligroso, etc.). Esta solución se impone por las siguientes consideraciones: 1) Ante todo, el empresario de una obra promete un resultado; si ese resultado falla, es en principio responsable, a menos que demuestre que el siniestro ocurrió por un hecho que no le es imputable. 2) Ordinariamente, la ruina de un edificio se produce por defectos en los materiales o la construcción; y, cuando se ha originado en un hecho fortuito (fenómenos de la naturaleza, guerra, incendio, etc.), éste tiene generalmente un carácter público que hace sencilla su prueba. En cambio, probar que ha habido un error en los cálculos de la estructura de hormigón, o que los materiales tenían vicios ocultos, etcétera, es mucho más difícil. Por todo ello resulta razonable invertir el cargo de la prueba.

RESPONSABILIDAD DEL ARQUITECTO 
El arquitecto o ingeniero que hace los planos o dirige la obra, tiene una responsabilidad distinta de la del constructor, que debe considerarse en relación a tres hipótesis distintas: 
a) El arquitecto sólo hizo los planos: En tal caso responde por los errores o vicios de los planos, por los errores de cálculo en la resistencia de las estructuras de hormigón u otro material, por no haber previsto las fallas o falta de solidez del suelo por falta de cumplimiento de las reglamentaciones municipales; pero no por defectos de ejecución y mala calidad de los materiales empleados. 
b) Hizo los planos y dirigió la obra: Además de la responsabilidad que le compete como autor de los planos, responde también por los vicios de ejecución y por la calidad de los materiales. Para el supuesto de que los materiales hayan sido provistos por el dueño de la obra, véase número 1118. 
c) Dirigió la obra según planos ajenos: Como principio, debe admitirse que tiene la misma responsabilidad que en el supuesto anterior. Con respecto a la calidad de los trabajos y materiales, ninguna duda cabe, pues ésta es la responsabilidad específica del director de obra. Pero también responde por los vicios o defectos de los planos, pues por su carácter de profesional, no debían pasarle inadvertidos; su obligación era ponerlos en conocimiento del proyectista y del dueño. Por excepción, debe considerarse que carece de responsabilidad cuando los planos cuya ejecución se le ha encomendado implican una alta especialización que no debe esperarse en cualquier profesional; tal, por ejemplo, si se trata del cálculo de resistencia de una estructura audaz, como puede ser un puente colgante, una bóveda de gran abertura, etcétera 

RESPONSABILIDAD COMÚN DEL ARQUITECTO Y DEL CONSTRUCTOR
De lo dicho anteriormente resulta que muchas veces la responsabilidad del constructor se superpone con la del arquitecto, sea que actúe como proyectista o como director de obra. 
a) Cuando la responsabilidad deriva de la deficiente realización de los trabajos, de la errónea interpretación de los planos o de la mala calidad de los materiales, la responsabilidad del constructor y del arquitecto director de obra siempre se superponen, puesto que la falla recae precisamente sobre la tarea específica que se les ha encomendado a uno realizar, al otro vigilar que se realice bien. 
b) En cambio, la superposición de la responsabilidad del proyectista con la del constructor, es más bien excepcional. El proyectista no responde nunca por la mala ejecución de los trabajos y las fallas de los materiales empleados. El constructor a su vez, no responde por los errores de los planos, salvo que sean tan groseros que no debían pasar inadvertidos a un experto como se supone que lo sea el constructor. O, para decirlo de manera más precisa, el constructor queda liberado de responsabilidad cuando el defecto no podía ser advertido o evitado con el grado de pericia que se podía pretender de él. Así, por ejemplo, el constructor sería responsable de que la construcción no se ajuste a lo dispuesto por las reglamentaciones municipales, de haberse apegado a los planos no obstante tratarse de errores groseros y evidentes; en cambio, los errores de cálculos sobre resistencia de las estructuras y materiales, escapan a su competencia. En cuanto a la responsabilidad por ruinas derivadas de vicios del suelo, véase número 1125 bis. 
Con frecuencia se ha afirmado que la responsabilidad conjunta del arquitecto director de obra y el constructor tiene carácter solidario. Pero en rigor no se trata de solidaridad, pues no hay ninguna disposición legal que le atribuya ese carácter, ni surge tampoco de un contrato, ya que la relación entre ellos y el dueño se establece a través de contratos distintos. Es una responsabilidad que el dueño puede hacer valer indistintamente contra cualquiera de ellos y por el total. Esta solución ha sido establecida expresamente por el art. 1646 en su nueva redacción. Sólo habrá solidaridad propiamente dicha en caso de colusión dolosa entre el proyectista o director de obras y el empresario, pues dicha colusión configura un hecho ilícito.

DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA DE LA INDEMNIZACIÓN
Si frente al dueño el proyectista, el director de obras y el constructor son responsables cada uno por el todo, ¿cómo se distribuye luego entre ellos la carga de la indemnización? El problema es delicado porque la culpa respectiva puede asumir muchos matices de gravedad. En la doctrina no se ha logrado encontrar una directiva satisfactoria sobre este punto; los jueces habrán de resolver el problema de acuerdo con las circunstancias del caso y teniendo en cuenta la gravedad de las culpas respectivas. Y si éstas fueran equivalentes o si no se probara la medida de la culpabilidad de cada uno habrá que distribuir el peso de la indemnización por partes iguales. Va de suyo que si el contrato de obra ha sido suscripto por un empresario que se ha encargado al propio tiempo de la confección de los planos y de la dirección de obra, el único responsable ante el dueño es el empresario; si éste ha subcontratado la confección de los planos o la dirección de obra o la construcción, los subcontratistas serán a su vez responsables ante él. 
PRESCRIPCIÓN
El art. 1646 establece para el caso de ruinas de un edificio u obras en inmuebles de larga duración, una prescripción de un año a contar del tiempo en que se produjo la ruina. La ley ha querido que la responsabilidad del empresario no se prolongue indefinidamente. Cabe preguntarse si este plazo ha de hacerse extensivo a todo otro supuesto de locación de obra y todo deterioro o perjuicio resultante del cumplimiento indebido por parte del empresario. La cuestión es dudosa. Pero lo cierto es que el art. 1646 se refiere específicamente al caso de ruina producida en edificios u obras de larga duración. Por ello pensamos que en los demás casos son aplicables los principios generales relativos a la prescripción de las acciones contractuales, para las cuales rige el término común del art. 4023. 
En cuanto al momento en que empieza a correr la prescripción, pensamos que hay que distinguir entre la responsabilidad derivada de vicios aparentes, en cuyo caso el término debe correr desde el momento de la entrega y la originada en vicios ocultos, en cuya hipótesis no es razonable tomar otro punto de partida que aquel en que el vicio se ha exteriorizado, lo cual ocurre por lo común cuando se produce el daño o deterioro. Es lo que dispone el art. 1646. 

RESPONSABILIDAD DEL TERCERO VENDEDOR DE LOS MATERIALES
La responsabilidad del tercero que ha proveído los materiales que se emplearon en la obra y cuya mala calidad originó la ruina, se rige por los principios relativos a la compraventa. Es decir, si se trata de vicios ocultos el vendedor es responsable; pero no lo es si la mala calidad era aparente. 

LOCACIÓN DE SERVICIOS. Salas y Trigo Represas
1. Alteraciones imprevisibles: Los trabajos “imprevisibles” no son los imprevistos por el empresario por negligencia o porque son inherentes al riesgo, al álea que en cierta medida entraña el contrato, sino que se refieren a los acontecimientos que exceden los márgenes de lo previsible, sin asumir los caracteres del caso fortuito; en este supuesto, tales gastos deben ser soportados por el locatario. 
Antes de la reforma de 1968, que introdujo esta norma, se había llegado a igual solución. 
2. Autorización por escrito: Cuando se convino en que la obra había de hacerse a satisfacción del propietario o de otra persona, se entiende reservada la aprobación a juicio de peritos. 
1. Apreciación de la obra; efectos: 
A) La apreciación de una obra de arte no puede quedar librada al juicio de quien la encargó, ya que entonces su capricho o mal gusto podrían decidir su rechazo. 
B) Cuando los peritos no aprueban la obra realizada, el locatario se ajustó a derecho al rechazarla, por lo que debe admitirse la resolución del contrato por culpa del empresario.
Art. 1635. A falta de ajuste sobre el tiempo en que deber ser concluida la obra, entiéndese que el empresario debe concluirla en el tiempo razonablemente necesario, según la calidad de la obra, pudiendo en tal caso el locatario exigir que este tiempo se designe por el juez. 
1. Contrato sin fijación de plazo: Si el dueño de la obra no hizo uso de la facultad de solicitar judicialmente la fijación del plazo en que debía cumplirse, ni requirió el cumplimiento en la forma prevista por el art. 1204, no se halla habilitado para resolver el contrato por considerar que el empresario no se ha conducido diligentemente. 
2. Ejecución en tiempo propio. — Ver art. 625. 
3. Plazo tácito. — Se ha resuelto que existe plazo tácito: 
a) cuando el empresario se obligó a realizar los trabajos relacionados con el movimiento de granos en un puerto determinado, ya que tales tareas deben realizarse en el tiempo reglamentario para que el locatario no tuviese que pagar sobrestadías; 
b) cuando no se señaló el momento en que el parquetista debía comenzar los trabajos en el edificio en construcción, debe entenderse que la común intención de las partes era que ellos debían iniciarse tan pronto como el estado de aquél lo permitiera. Ver arts. 566, 625 y. 
4. Plazo convenido: obras adicionales: Dispuesta por el locatario la realización de trabajos adicionales, queda sin efecto el plazo convenido para la conclusión de la obra, salvo que aquél pruebe que para llevarlos a cabo no era menester prórroga alguna o ambas partes hayan ratificado el plazo anteriormente fijado. 
5. Prórroga tácita del plazo fijado: 
A) Debe entenderse que el plazo fue tácitamente prorrogado si el locatario recibió la obra después del establecido en el contrato sin hacer protesta o formular reserva de ninguna clase. 
B) El plazo se halla tácitamente prorrogado cuando el locatario no cumple a su debido tiempo las prestaciones a su cargo, como cuando aquél no efectúa los pagos adelantados en la oportunidad convenida o no aporta los materiales prometidos en tiempo propio; en estos casos, debe considerarse que el plazo se prorroga por un tiempo igual a la demora en que incurrió el locatario, a menos que se demuestre que ese retardo no podía influir en la duración de la obra. 
6. Incumplimiento del plazo: fuerza mayor: Las lluvias normales no constituyen un caso de fuerza mayor que exonere de responsabilidad al empresario por no haber realizado la construcción del edificio en el plazo convenido. 
7. Responsabilidad del empresario por mora: 
A) El empresario responde por los daños sufridos por el locatario como consecuencia del retardo en concluir la obra, entre ellos los mayores costos que éste debió soportar y el valor locativo del edificio durante el tiempo trascurrido entre la fecha en que debió entregarse y aquella en que realmente se entregó. 
B) Si el director de obra se allanó a entregar el edificio en tanto que el constructor se negó a hacerlo sin tener derecho a retenerla, sólo responde este último por los daños que haya sufrido el locatario. 
C) La recepción de la obra sin reservas, cubre la mora del empresario. 
8. Suspensión de la obra por orden del locatario: Si el locatario ordena suspender los trabajos hasta nuevo aviso, el empresario puede no aceptar esa modificación unilateral del contrato y continuar las tareas para dar cumplimiento a sus obligaciones y exigir la contraprestación correspondiente, no siendo aplicable analógicamente lo dispuesto en el art. 1638, ya que el locatario no lo rescinde, sino que pretende alterarlo sin conformidad del locador. 
9. Negativa del locatario a recibir la obra: 
A) Si el locatario se negó justificadamente a recibir la obra, tiene derecho a ser indemnizado por el tiempo durante el cual no gozó de ella, es decir, desde la fecha de vencimiento del plazo fijado hasta que se le hizo efectiva entrega de ella. 
B) Para el caso en que el locatario se niegue injustificadamente a recibir la obra, ver art. 764. 
Art. 1636. — El precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega de ella, si no hay plazos estipulados en el contrato. 
1. Oportunidad en que debe hacerse el pago: 
A) Si no hay plazos fijados para el pago, éste debe efectuarse al hacerse entrega de la obra, aunque el locatario haya realizado pagos parciales durante su ejecución. 
B) Los aumentos de salarios correspondientes al personal de la obra, que se hallaban convencionalmente a cargo del locatario, deben ser hechos en los plazos fijados en el contrato, sin necesidad de interpelación, cuando ellos resultan de un convenio colectivo de trabajo, homologado por la autoridad competente. 
C) El hecho de que en el contrato se haya establecido que el pago se efectuaría cuando el banco que concedía el préstamo para la construcción hubiese aprobado la realizada, no suspende la obligación de hacerlo efectivo aunque aún no haya sido aprobada por esa institución, si el locatario la recibió sin observaciones y los defectos comprobados no son graves, por lo que sólo corresponde descontar del convenido las refecciones a realizarse. 
2. Obra no finalizada: La obligación del empresario es de resultado, por lo que no puede pretender que se le hagan pagos de ninguna clase mientras la obra no se halle concluida, si no se ha pactado otra cosa. 
3. Excepción de contrato no cumplido: 
A) El locatario puede suspender el pago del precio invocando la excepción de contrato no cumplido cuando los defectos que invoca tienen alguna importancia; pero no puede hacer valer esta defensa cuando pueden ser reparados con un gasto pequeño con relación al valor de la obra, en cuyo caso lo que corresponde es descontar su importe del precio convenido, sin perjuicio del derecho del locatario a exigir las refecciones del caso, reteniendo las sumas correspondientes a éstas.
B) Si la obra ha sido mal ejecutada, el locatario no incurre en mora en el pago de los adicionales hasta tanto el empresario le haga efectivo el importe necesario para reparar los defectos. 
4. Pago de los trabajos adicionales: Si no se convino la oportunidad en que se pagarían los trabajos adicionales, éstos deben pagarse a la entrega de la obra. 
5. Pluralidad de locatarios: No existe solidaridad entre las personas obligadas a pagar el precio en la locación de obra. 
6. Materiales de demolición: Los materiales de la demolición del edificio donde se levantó la nueva construcción son de propiedad del locatario de la obra, no del empresario, salvo convenio en contrario. 
7. Lugar de entrega de la obra: Cuando el contrato de locación de obra tiene por objeto una cosa mueble y no se ha establecido el lugar de entrega, ésta debe efectuarse en el domicilio del empresario (art. 747), donde también debe pagarse el precio. 
8. Mora en el pago: El art. 1636 no modifica los principios sobre la mora establecidos en el art. 509. 
Art. 1637. — La locación se acaba por la conclusión de la obra, o por resolución del contrato. 
Art. 1638 (Texto según ley 17711, art. 1, inc. 78). El dueño de la obra puede desistir de la ejecución de ella por su sola voluntad, aunque se haya empezado, indemnizando al locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato. Empero, los jueces podrán reducir equitativamente la utilidad a reconocer si la aplicación estricta de la norma condujera a una notoria injusticia. 
(Este art. 1638 decía: “El dueño de la obra puede desistir por su sola voluntad de la construcción de ella, aunque se haya empezado, indemnizando al constructor todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato”.) 
1. Demanda del empresario por ejecución de la obra: El empresario carece de derecho para exigir al locatario que le permita continuar con la obra, pues éste puede desistir de ella por su sola voluntad, sin perjuicio de reclamar la indemnización que le corresponde según lo establecido por esta norma. 
2. Desistimiento: casos a que se aplica: 
A) La norma comprende la locación de obra cualquiera que sea el sistema utilizado en la contratación: ajuste alzado, administración o “a coste y costas”, por lo cual se aplica al caso en que aquélla tiene por objeto la construcción completa de una estructura de hormigón armado, aunque su precio se hubiera fijado por unidad de medida. 
B) La presentación de los planos de un edificio ante las autoridades administrativas, con la conformidad del propietario del inmueble, es suficiente para considerar que su autor fue encargado para llevar a cabo la construcción, pues no puede suponerse que se preparó la documentación para tramitar y no construir. 
C) La facultad de desistir de la obra que esta norma otorga al locatario, sólo puede ser ejercida mientras no se halle en mora. 
D) Los trabajos de verificación y tanteo que tienen por finalidad la presentación de un presupuesto para la obra, constituyen operaciones preliminares que se hallan regidas por las reglas de la responsabilidad precontractual, por lo que quien la había proyectado puede desistir de llevarla a cabo sin que incurra en la responsabilidad establecida en esta norma, sin perjuicio de la que le incumba según aquéllas. 
3. Desistimiento del locatario: responsabilidad:
A) El locatario que desiste de la obra contratada debe indemnizar al empresario el daño emergente y el lucro cesante, como si el contrato hubiese sido resuelto por su culpa, sin que le sean aplicables las reglas que rigen la indemnización por los daños derivados de un hecho ilícito. 
B) Aunque en algunos casos se había aplicado en forma estricta el texto de esta norma en su redacción anterior a 1968, resolviéndose que el locador tenía derecho a la totalidad de los honorarios convenidos en el contrato rescindido por desistimiento del locatario, la mayor parte de las decisiones limitaban el resarcimiento a las ganancias líquidas, por lo que debía descontarse de la remuneración convenida las erogaciones previsibles que el locador hubiera debido afrontar, y tenían también presente que el locador quedaba con su tiempo libre para otras actividades, ya que no es lo mismo obtener una remuneración por el trabajo realizado que sin realizarlo, extremos que debían ser apreciados prudencialmente por los jueces; este criterio ha sido recogido por la reforma de 1968. 
En algún caso también se había tenido en cuenta si el desistimiento de la obra por el locatario era justificado o no. 
C) Porque se trata de una deuda de valor, el importe de la indemnización debe fijarse conforme al corriente en el momento de dictarse sentencia. 
D) Al fijar la indemnización deben tenerse en cuenta los aranceles profesionales, si son aplicables al caso, ya que no puede excederse de los máximos que en ellos se establece. 
E) En caso de que se haya convenido que los honorarios del constructor se pagarían en cuotas correspondientes a las distintas etapas de la obra, la indemnización correspondiente al empresario por el desistimiento del locatario no debe calcularse sobre el total de la obra, sino sobre los trabajos efectivamente realizados, según prudente estimación judicial. 



F) Conforme a lo dispuesto en esta norma, la obligación de indemnizar a cargo del locatario que desiste de la obra es de cumplimiento inmediato, por lo que debe los intereses sobre las sumas correspondientes a los trabajos y gastos efectuados por el empresario desde que éste lo intima a su pago. 
4. Desistimiento de la obra no comenzada: La indemnización por desistimiento del locatario se debe aun cuando la obra no haya comenzado, debiendo tenerse en cuenta para fijar su importe el sistema de contratación empleado, y en caso de duda debe entenderse que se había adoptado el de “administración”. 
5. Obra realizada por el empresario no obstante el desistimiento del locatario: Si la locación de obra fue desistida por el locatario, continuándola el empresario no obstante haber sido oportunamente notificado de esa decisión, éste carece de derecho a cobrar su precio, sin perjuicio de la indemnización que se le debe por aplicación de esta norma. 
6. Casos en que no hay desistimiento:
A) El contrato no puede considerarse rescindido por desistimiento del locatario, si éste se limitó a ordenar la suspensión de los trabajos hasta nuevo aviso. 
B) Tampoco puede considerarse que el locatario ha desistido de la obra, si éste afirma que el contrato fue celebrado por un mandatario suyo cuyo poder había sido revocado o que, en todo caso, excedió las facultades que le habían sido conferidas, tanto más si sostiene que el empresario le comunicó que había sido sorprendido en su buena fe, dando por terminado el negocio. 
7. Rescisión por culpa del locatario: Si el contrato de obra se rescinde por culpa del locatario, el empresario debe ser indemnizado en la forma establecida por esta norma. 
Art. 1639. — Cuando la obra fue ajustada por pieza o medida, sin designación del número de piezas o de la medida total, el contrato puede resolverse por una y otra parte, concluidas que sean las partes designadas, pagándose la parte concluida. 
1. Obra ajustada por pieza o medida: La norma no se refiere al caso en que las medidas contempladas integran una obra total y completa, pues en tal supuesto esa indicación sólo tiene por fin determinar el precio; de tal manera, preparado un programa semanal para televisión a trasmitirse durante 15 meses, no es aplicable esta disposición, aunque el precio debiese pagarse por cada audición realizada. 
Art. 1640. El contrato se resuelve también por fallecimiento del empresario; pero no por fallecimiento del locatario. Éste debe pagar a los herederos de aquél, en proporción del precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados, si éstos fuesen útiles a la obra. 
Art. 1641. Los herederos podrán continuar la construcción de la obra, cuando ésta no exigiese en el empresario cualidades especiales. 
Art. 1642 — Puede resolverse el contrato por el locatario, o por el empresario, cuando sobreviene a éste imposibilidad de hacer o de concluir la obra. En este caso el empresario es pagado por lo que ha hecho. 
1. Imposibilidad inimputable: efectos: Resuelto el contrato de locación de obra por imposibilidad inimputable al empresario, debe aplicarse analógicamente el art. 1958. 
2. Imposibilidad de cumplimiento: casos: En caso de expropiación del inmueble en que debía levantarse el edificio, el empresario sólo tiene derecho a ser pagado por lo que ha hecho, siendo extraño a tal supuesto lo establecido en el art. 1638. 
Art. 1643. — Puede el contrato ser resuelto por el locatario, si desaparece el empresario, o por su falencia. 
1. Desaparición del empresario; abandono; conceptos: 
A) Por “desaparición del empresario”, la ley no se refiere a su ausencia, sino al abandono de la obra. 
B) El abandono comprende también el caso en que la obra se realiza con tal lentitud que pone en evidencia que no se la podrá concluir sino con gran retraso. 
C) En caso de abandono, el locatario puede exigir judicialmente la entrega de la obra acreditando sumariamente tal extremo, pero no puede tomarla por su propia autoridad, salvo casos de urgencia. 
2. Responsabilidad del empresario que abandona la obra: El empresario que abandona la obra responde: 
a) por los mayores costos que el locatario ha tenido que afrontar para concluirla; 
b) por los gastos ocasionados al locatario, que tuvo que alquilar otra vivienda después de la fecha en que se debió entregar y aquella en que la concluyó el nuevo contratista.
3. Derechos del empresario que abandona la obra: Aunque el empresario haya abandonado la obra, tiene derecho a cobrar el importe de los trabajos realizados, sin perjuicio de su responsabilidad por los daños que haya causado al locatario. 
Art. 1644. — Puede también ser resuelto porque el locatario o dueño de la obra no dio en tiempo los materiales prometidos, o porque no pagó las prestaciones convenidas. 
1. Pago de las prestaciones convenidas: 
A) La falta de pago de las prestaciones a cargo del locatario no autoriza la resolución del contrato si no hace imposible el cumplimiento de las obligaciones del empresario. 
B) El hecho de no haberse estipulado las consecuencias que tendría la falta de pago de las cuotas convenidas, no obsta a que el empresario opte por demandar la resolución del contrato, dado que esta norma establece el pacto comisorio tácito, pero no a tenerlo por resuelto por sí mismo y demandar directamente por indemnización de los daños y perjuicios. 
C) La norma no obsta a que el empresario oponga la excepción de contrato no cumplido (art. 1201) si el locatario no paga las prestaciones convenidas. 
2. Suministro de materiales: Cuando los materiales debe proveerlos el locatario, el empresario debe pedirlos con anticipación suficiente, sin esperar a que se agoten los almacenados; por su parte, el locatario debe estar atento a las necesidades del contratista para proveerlos diligentemente a fin de que no se suspendan los trabajos. 
3. Entrega de los planos. — Si el locatario no entrega oportunamente los planos para continuar la obra comenzada, el empresario no puede demandar la resolución del contrato, sino su cumplimiento, pues a falta de pacto comisorio expreso, sólo tiene esa facultad cuando el incumplimiento del locatario hace imposible el cumplimiento de sus propias obligaciones. 
4. Responsabilidad del locador: 
A) El constructor no puede demandar el pago de los trabajos realizados si no demanda judicialmente la resolución del contrato. 
B) La responsabilidad del locador cuando el contrato se ha resuelto por falta de cumplimiento de sus obligaciones, se rige por el art. 1638. 
Art. 1645. — Los que ponen su trabajo o materiales en una obra ajustada en un precio determinado, no tienen acción contra el dueño de ella, sino hasta la cantidad que éste adeuda al empresario. 
1. Naturaleza de la acción: El art. 1645 concede a quienes han puesto su trabajo o materiales para la ejecución de la obra, una acción directa contra el locatario que encargó la construcción. 
2. Acción directa: legitimación activa; subcontratista; otros casos: La referencia contenida en la norma a quienes ponen su trabajo o materiales en la ejecución de la obra, no debe entenderse en forma limitada, comprendiendo también a los subcontratistas y profesionales (ingenieros, arquitectos, etc.) contratados por el empresario. 
3. Acción directa: requisitos: 
A) La norma es aplicable aunque en el contrato de locación de obra no se haya establecido un “precio determinado”, siempre que sea determinable. 
B) El ejercicio de la acción que concede esta norma a quien puso su trabajo o materiales en la ejecución de la obra, no se halla subordinado a la acción previa contra el empresario. 
4. Pagos hechos por el locatario al empresario: 
A) Dada la finalidad tuitiva que tiene esta norma, los hechos invocados por el locatario en los cuales funda su liberación, deben ser interpretados restrictivamente. 
B) Incumbe al locatario la prueba de que nada adeuda al empresario, siendo insuficientes a tal efecto los recibos otorgados por éste, si carecen de fecha cierta. 
C) Sin embargo, se ha considerado oponible a quien ejerce esta acción directa, el convenio por el cual se rescindió el contrato de locación de obra en que el empresario reconoció que no se le adeudaba nada por los trabajos adeudados. 
5. Origen del crédito del empresario: Procede la acción directa aun cuando el crédito del empresario contra el dueño de la obra no tenga su origen en ésta. 
6. Créditos por los cuales se otorga la acción directa: 
A) La acción directa otorgada a quienes pusieron su trabajo en la obra, comprende, no solamente los salarios adeudados a los obreros, sino también las indemnizaciones por antigüedad que les correspondan. 
B) El lucro cesante del subcontratista por el desistimiento del empresario (art. 1638), también puede ser reclamado por aquél al locatario mediante esta acción directa. 
7. Quiebra del empresario: En caso de quiebra del empresario, quien suministró los materiales para la obra no puede cobrar directamente su importe al locatario con prescindencia del concurso de aquél. 
8. Materiales adquiridos por el locatario para el empresario: La limitación establecida en esta norma con respecto a la responsabilidad del locatario con respecto a los materiales utilizados en la obra, no rige cuando ellos fueron adquiridos directamente por él, quien a su vez los suministró al empresario. 
9. Obreros de la construcción: Ver ley 17258, art. 10 y decr. 5905, art. 1, inc. II, C. 
Art. 1646 (Texto según ley 17711, art. 1, inc. 79). — Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si ésta procede de vicio de construcción o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario. 
Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro de los 10 años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquélla. 
La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer. 
No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial. 
(Este art. 1646 decía: “Recibida y pagada la obra por el que la encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si ésta procede de vicio de construcción, o de vicio del suelo, o de la mala calidad de los materiales, haya o no el constructor puesto los materiales, o hecho la obra en terreno del locatario”.) 

LOCACIÓN DE SERVICIOS. Salas y Trigo Represas 
1. Obras a las cuales se aplica la norma. — 
A) El texto derogado se refería exclusivamente a obras construidas en inmuebles, comprendiendo no sólo edificios, sino toda clase de obras realizadas en ellos, habiéndolo extendido la jurisprudencia a la locación de obra que tenía por objeto cosas muebles. 
B) El nuevo texto se refiere a obras erigidas en inmuebles cuando ellas son destinadas a tener larga duración. 
2. Ruina: concepto; ruina parcial: 
A) Por ruina no debe entenderse solamente la caída o destrucción de la obra bastando la existencia de un peligro inmediato que no deje lugar a dudas de que ella se producirá, o que se destruirá paulatinamente, o presenta graves deficiencias que influyan en su duración o solidez, haciéndola inepta para su destino. 
B) La ruina parcial recibe igual trato. 
C) Si los defectos de la obra no tienen los caracteres señalados, no existe ruina, sino que sólo hay vicios de la construcción; tal el caso en que el edificio presenta simples fisuras en las paredes o se han producido algunos levantamientos en los pisos de la casa. 
3. Personas responsables: 
A) El empresario es responsable por la ruina de la obra, sin que pueda derivarla sobre el arquitecto, autor de los planos, o el director de la obra, o eximirse por haber comunicado los defectos de aquéllos al locatario, porque siendo la suya una obligación de resultado debe entregarla en condiciones tales que se la pueda usar para la finalidad buscada, y en todo caso debe negarse a realizarla, ya que no puede limitarse a actuar como simple ejecutor. 



B) Esta responsabilidad incide también sobre el arquitecto que confecciona los planos. 
C) El director de la obra es también responsable por su ruina, aunque se desempeñe como locador de servicios. 
D) En algún fallo se había resuelto que la responsabilidad de ellos frente al locatario era simplemente mancomunada; en otros se les ha atribuido la calidad de obligados solidarios; por fin, para otra tendencia, se trata de una responsabilidad indistinta, en la cual cada uno de ellos se halla obligado por el todo; en estos dos últimos casos se ha admitido que quien pagó la totalidad de la indemnización puede ejercer una acción de regreso contra los corresponsales, en la medida que correspondiere. Esta última solución ha sido acogida en el nuevo texto de la norma. 
4. Naturaleza de la responsabilidad por ruina: La acción del locador por la ruina total o parcial de la obra, es de naturaleza contractual. 
5. Caducidad y prescripción: 
A) Con anterioridad a la reforma de este artículo, se había resuelto que el empresario respondía por la ruina de la obra, si ella se producía dentro de los 10 años de recibida. 
B) Ver la norma anotada, segundo párrafo. 
C) No configura un pacto sobre abreviación de la prescripción la cláusula contractual por la que el locatario retendría parte del precio durante 180 días como garantía por la obra. 
6. Exoneración de la responsabilidad por ruina: 
A) La recepción de la obra, provisional o definitiva, no libera al empresario de su responsabilidad por la ruina, sea que ésta provenga de vicios ocultos o aparentes, aunque al recibirla no haya formulado reserva alguna. 
B) La circunstancia de que el locatario habite el edificio en que se realiza la obra o vigile su construcción no equivale a la recepción. 
C) El pacto por el cual el locatario retendría parte del precio por 180 días en garantía de las deficiencias que pudieran aparecer en la obra dentro de ese plazo, no exonera de responsabilidad por la ruina producida con posterioridad. 
D) En la ruina de la obra puede haber culpa concurrente ente el locatario y el locador, circunstancia que debe tenerse en cuenta para disminuir proporcionalmente la indemnización debida por el empresario; así se ha resuelto en el caso en que se entrega un automóvil a una estación de servicio para su lavado, engrase y cambio de aceite, donde se vacía el cárter y se omite reponerlo, sin que el dueño del automóvil comprobara si el trabajo se había efectuado al retirar el vehículo. 
E) La aprobación de los planos y luego de la obra realizada por las autoridades administrativas, no cubre la responsabilidad del empresario por su ruina. 
F) El hecho de que el empresario haya comunicado al locatario la existencia de vicios en el terreno en que se debía asentar la obra, no lo excusa por su ruina. 
G) El empresario tampoco se libera de su responsabilidad por la ruina de la obra por el hecho de que al ejecutarla se haya ajustado a los planos confeccionados por un arquitecto, o a las cláusulas contractuales, o utilizado los materiales convenidos. 
H) El desconocimiento del empresario acerca de los vicios del suelo, no lo libera de su responsabilidad por la ruina de la obra, a menos que revistan la calidad de caso fortuito. 
I) La falta de título habilitante del constructor no puede ser invocada para liberarse de su responsabilidad por ruina de la obra debida a vicios del suelo. 
J) La norma derogada requería para su aplicación que la obra hubiese sido pagada, por lo que no podía invocarse si el locatario adeudaba aún los trabajos adicionales; el requisito no es exigido en el nuevo texto. 
Art. 1647. — Los empresarios constructores son responsables, por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales, de todo daño que causen a los vecinos. 
1. Responsabilidad del locador y locatario de obra frente a terceros: 
A) El empresario es responsable frente a terceros por los daños que deriven de la construcción de la obra, lo mismo que el director de ésta. 
B) La responsabilidad del empresario no excluye la del propietario del inmueble, quien también responde por los daños causados a terceros conforme al art. 1113; pero esta solución no es pacífica. 
C) En caso de que quien encargó la construcción no sea el dueño del terreno en el cual se erige, el responsable por los daños causados a terceros no es éste, sino el locador. 
D) La circunstancia de que en las actuaciones administrativas figure un solo ingeniero como director de la obra, no excluye la de los otros profesionales que de hecho se desempeñaron conjuntamente con aquél en igual carácter. 
E) El locador y el locatario responden indistintamente por los daños causados por la ejecución de la obra, es decir, que pesa sobre cada uno de ellos la obligación de reparar la totalidad de los perjuicios; otros fallos han calificado esta responsabilidad como solidaria; en ambos casos se ha admitido la acción de contribución de quien pagó el total de la indemnización contra los demás responsables. 
F) La responsabilidad establecida por esta norma es de naturaleza extracontractual y objetiva, es decir, que la persona sobre la cual incide sólo se libera probando el caso fortuito, la culpa exclusiva del damnificado o la de un tercero por el cual no debe responder. 
2. Terceros ante los cuales se responde:
A) El concepto de “vecinos” comprende a los propietarios de las fincas linderas y a quienes habiten en ellas, aunque no tengan esa calidad, sino que lo hagan como inquilinos. 
B) Esta norma no excluye la responsabilidad del empresario por los daños causados a otros terceros, tales como el transeúnte que sufre lesiones por la caída de utensilios o materiales utilizados en la construcción. Igual responsabilidad incumbe al dueño de la obra. 
3. Daños por los que se responde: Esta norma comprende todos los daños causados a los inmuebles linderos con motivo de la construcción, los muebles existentes en ellos y las lesiones físicas que puedan sufrir los terceros. 
4. Exoneración de la responsabilidad:
A) Son causas de exoneración de la responsabilidad el caso fortuito, la culpa exclusiva de la víctima y el hecho de terceros por los que no se debe responder. 
B) No eximen de responsabilidad: 
a) el hecho de que al erigir la construcción se hayan observado los reglamentos administrativos o las reglas del arte; 
b) que los reglamentos administrativos no autoricen el acceso a las fincas linderas para examinarlas; 
c) que la construcción se realizara con vigilancia de un profesional designado por el locatario como director de la obra. 
Art. 1647 bis (Texto según ley 17711, art. 1, inc. 80). — Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño 60 días para denunciarlos a partir de su descubrimiento. 
1. Recepción: vicios; conceptos: 
A) La norma anotada, al igual que el derogado art. 1646, sólo se refiere a la recepción de la obra; pero mientras algunos tribunales entendían que se refería solamente a la definitiva, otros distinguían entre los efectos de ésta y la provisional, en tanto que muchos se referían a la recepción, sin calificarla. 
B) No existe recepción, con los efectos establecidos en esta norma: 
a) cuando el locatario, al recibirla protestó por el estado en que se hallaba la obra; 
b) cuando la obra se realiza en la misma finca que habita el locatario; 
c) cuando las autoridades niegan la aprobación final por los defectos que presenta la obra; 
d) cuando la recepción se produce como consecuencia de la rescisión del contrato de obra. 
C) Por vicio debe entenderse todas las imperfecciones que presente la obra, tales como: 
a) la defectuosa cimentación del edificio; 
b) la mala aislación de las paredes; 
c) las incorrecciones de los planos; 
d) la clase de material utilizado, aunque sea el convenido, si no era apropiado; 
e) los malos niveles dados a la obra; 
f) la humedad existente en la vivienda construida; 
g) las filtraciones producidas por las lluvias; 
h) las grietas aparecidas en las paredes; 
i) los vicios del suelo, sobre el cual se hace incidir una carga mayor que la que puede soportar. 
2. Vicios aparentes: 
A) Vicios o defectos aparentes son los que no pudieron ser advertidos en el momento de la recepción de la obra, a pesar de habérsela revisado prolijamente, poniendo en ella la diligencia que hubiera puesto un contratante diligente, sin recurrir a técnicos. 
En tal sentido se ha juzgado que si el impresor entrega al autor un ejemplar de su libro para ser examinado, son vicios aparentes las erratas que pueda contener, pero no la falta de cuadernillos en numerosos ejemplares. 
B) Los vicios aparentes quedan cubiertos por la recepción provisional de la obra, pero no los ocultos, excepto cuando llegan a ser la causa de su ruina o el empresario ha incurrido en dolo o fraude. 
C) La recepción definitiva de la obra también libera al empresario por los vicios aparentes que ella presente; pero esto sólo tiene el sentido de una regla general, cuya aplicación está sujeta a las circunstancias particulares de cada caso. Esta recepción no tiene tales efectos cuando los vicios aparentes son la causa de la ruina de la obra, ha mediado dolo o fraude del empresario, o ellos exceden la medida de las imperfecciones corrientes o el empresario se obligó a reparar los que existieran. 
Esta orientación se ha mantenido con posterioridad a la vigencia de esta norma. 
D) La toma irregular de la posesión de la obra por el locatario, libera al empresario por los vicios aparentes que ella presente, si aquél no formuló reserva alguna en esa oportunidad. 
3. Vicios ocultos: 
A) Para el concepto de vicios ocultos, ver supra, nº 2. 
B) La recepción provisional de la obra no libera al constructor de su responsabilidad por la existencia de vicios ocultos. 
C) Para la jurisprudencia dominante, la recepción definitiva tampoco liberaba al empresario de su responsabilidad por tales vicios, solución que se ha mantenido después de la reforma.
D) Con anterioridad a la reforma, en algunos casos se había limitado la aplicación de ese principio a los casos en que los vicios ocultos tenían cierta importancia; pero con posterioridad se ha resuelto que es aplicable, sea que los vicios tengan o no gravedad. 
E) En ningún caso la recepción definitiva de la obra libera al empresario de su responsabilidad cuando los vicios ocultos han sido la causa de su ruina, o ha incurrido en dolo o fraude, o se ha obligado a reparar los defectos que aparecieron con posterioridad. 
F) La retención del locatario de una parte del precio en concepto de garantía por un plazo determinado, da a la recepción el carácter de definitiva si éste trascurre sin que se formularan observaciones. 
G) La aprobación de la obra por las autoridades administrativas no libera al empresario de su responsabilidad por los vicios ocultos que existieran, aunque éstos no fueran aptos para provocar su ruina 
4. Denuncia de los vicios: Con anterioridad a la vigencia de esta norma se había resuelto que incurría en culpa el locatario que, luego de recibida la obra y manifestarse los vicios, dejaba transcurrir más de un año sin formular reclamación alguna al empresario, lapso en el cual se habían agravado los daños por falta de oportuna refección, por lo que estos deterioros deben ser soportados por el locatario. 
5. Caducidad y prescripción: 
A) El plazo establecido en la última parte de esta norma es de caducidad, no de prescripción. 
B) El referido plazo es para efectuar la denuncia de la aparición de los vicios. 
C) La denuncia de la aparición de los vicios puede hacerse válidamente mediante telegrama colacionado. 
D) La jurisprudencia anterior a la vigencia de esta norma establecía que la prescripción para reclamar la reparación de los daños causados por los vicios ocultos era la decenal del art. 4023, contada desde que ellos aparecieron. 
La nueva norma mantiene ese plazo de prescripción, pero debe computarse a partir de la fecha de la denuncia. 
6. Enajenación de la obra concluida: El vendedor responde por los vicios ocultos según las reglas establecidas para los vicios redhibitorios; la demanda por resarcimiento de los daños que de ellos deriven, debe dirigirse contra el empresario, proyectista o director, quienes responden según los principios sentados para la locación de obra; sin embargo, se ha resuelto que cuando se reúnen en la misma persona las calidades de vendedor y constructor, su responsabilidad se rige por las normas establecidas para los vicios redhibitorios en la compraventa 
7. Pago del precio. — Cuando el precio no le había sido totalmente pagado, el empresario no se liberaba de su responsabilidad por los vicios de la obra. Esta solución se fundaba en lo dispuesto en el derogado art. 1646, requisito que no se mantiene en el texto que lo sustituye ni en la norma anotada.


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Sobre la responsabilidad Profesional del Arquitecto

. Publicado en Secciones Fijas

1.- ANÁLISIS PREVIO A LA CONSULTA
A los efectos de analizar la responsabilidad del arquitecto, es importante en primer lugar, conocer si la actividad desarrollada y encomendada esta limitada al anteproyecto, proyecto, dirección de obra, conducción técnica o la construcción de la obra.
En segundo lugar, precisar si la encomienda constituye una locación de obra o de servicios, según se haya prometido un resultado o no.
En tercer lugar, si existe encomienda de trabajo, contrato o algún documento que acredite “prima facie” las obligaciones que asumieron las partes o en su defecto, deben vincularse situaciones de hechos que demuestren la relación sometida a análisis.
Como vemos, es necesario previo a cualquier análisis, someter los elementos de hecho o documentales que han sido relatados o adjuntos en la consulta, al “test de prueba” que delate la respuesta a los dos primeros interrogantes recién señalados.

2.- LOCACIÓN DE OBRA O DE SERVICIOS
2.a. El Proyecto constituye una locación de obra:
La obligación de entregar un anteproyecto o proyecto de una tarea a ejecutar, constituye una locación de obra, dado que el profesional se obliga a entregar a su comitente un resultado, un conjunto de planos que delate el modo que ha resuelto una idea, una encomienda que debe ser autosuficiente y eventualmente interpretada por cualquier otro profesional a los fines de su ejecución.
Es un contrato consensual en el que el C.Civil no requiere formalidad especial alguna para acreditar la existencia de la encomienda profesional, pues en tales contratos rige el principio de libertad consagrado por el art.974 del CC., de modo que puede ser celebrado por escrito, verbalmente o incluso en forma tácita, en la que el juzgador puede admitir elementos de convicción, testigos y/o presunciones.
Al respecto de esto último, juega un factor muy importante el contenido del art.1627 del CC que dispone que “..el que hiciere algún trabajo o prestare algún servicio a otro puede demandar el precio, aunque ningún precio se hubiese ajustado siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesión o modo de vivir...”
Es cierto que el art.1193 del C.Civil ha establecido limitaciones en materia probatoria al establecer que “los contratos que tengan por objeto una cantidad de mas de diez mil pesos deben hacerse por escrito y no pueden ser probados por escrito...”. Sin embargo, las mismas quedan superadas si hubo comienzo de ejecución o cumplimiento de alguna prestación por quien invoca la existencia del contrato.
La dificultad se presenta para el profesional cuando ha elaborado un anteproyecto o proyecto y a tal efecto ha consensuado la encomienda verbalmente y al tiempo de su entrega, el comitente o responsable del encargo no acepta o aprueba el trabajo elaborado, negándose a reconocer honorarios profesionales.
La Jurisprudencia de los tribunales ha reconocido que “....cuando se trata de gestiones o tratativas o no mediare la aceptación del anteproyecto o su aprobación por el comitente, igualmente sobreviene el derecho a la retribución de los honorarios devengados, acorde con las circunstancias y los hechos que hubieren ser acreditados en forma concreta. Es que, de todos modos, se estaría en presencia de preliminares a la formación del contrato mismo, gestiones y trabajos que indefectiblemente deben concretarse en la practica y constituyen los “pourparles” cuya ruptura configuraría un caso de responsabilidad precontractual que daría lugar a responder por el daño causado y el lucro cesante......(CNCiv.Sala A .Octubre 25/1996 “Peralta Urquiza, Jorge c/Conindar San Luis SA” en LL 1997-E-873).

3.- DE LAS OBLIGACIONES QUE ASUMEN LAS PARTES
3.a. Del tiempo establecido ó tácitamente presumido:
Si el arquitecto se obligó a hacer o prestar algún servicio, debe ejecutarlo en un tiempo propio y del modo que fue consensuado entre las partes.
Es decir, que el tiempo fijado en la encomienda debe respetarse y frente a contingencias que demoran la obra, la suspenden, paralizan o por sucesivas ampliaciones no contempladas en el proyecto originario, se debe prorrogar el plazo, se debe documentar en el libro de obra o a través de algún medio fehaciente. Si de otra manera lo hiciere, se tendrá por no hecho o podrá destruirse lo que fuese mal hecho (art.625)
Cuando no se ha convenido el tiempo en que debe ser concluida la obra, se presume que el empresario debe concluirla en “...el tiempo razonablemente necesario, según la calidad de la obra...”. Frente a la falta de acuerdo, se puede exigir que el tiempo sea designado judicialmente. (1635 CC.)
3.b. Del cumplimiento personal que asume el profesional o la posibilidad de delegar funciones:
En la locación de obra, donde se promete un resultado, la relación tiene generalmente carácter “intuito personae”. Existe un componente que esta dado por la calidad o jerarquía del profesional que, por ejemplo, ha asumido la elaboración del proyecto. Pero en la locación de servicios, donde el hecho podrá ser ejecutado por otro (la supervisión de una obra, la compra de materiales, la contratación de mano de obra, suscripción de pólizas de seguro, los tramites administrativos ante el Colegio o la Municipalidad), la ley lo admite y autoriza, dado que la cualidad personal no es un elemento distintivo y esencial de la relación contractual, a no ser que la persona obligada, reitero, hubiese sido elegida para hacerlo por su arte o cualidad personal (art.626 CC). En este caso, el profesional no puede exonerarse del cumplimiento de la obligación ofreciendo satisfacer los perjuicios e intereses.
El art.1640 CC. Consolida lo expuesto y ratifica el temperamento del legislador al precisar que “.el contrato se resuelve por fallecimiento del empresario; pero no por fallecimiento del propietario o dueño de la obra.
El art.1641 del CC. Agrega : “..los herederos del empresario podrán continuar la construcción de la obra, cuando ésta no exigiese en el empresario cualidades especiales.
También puede ser resuelto el contrato, por abandono de obra o por falencia del empresario.
Una situación particular se presenta cuando se ha recepcionado la obra y surgen vicios aparentes u ocultos y el comitente pretende que las tareas sean ejecutadas por otro profesional distinto del contratado: En materia de obligaciones “..si pudiere ser ejecutado por otro, el comitente podrá ser autorizado a ejecutarlo por cuenta del profesional, por sí o por un tercero o solicitar los perjuicios e intereses por la inejecución de la obligación (630 CC).
3.c. Encomienda de cumplimiento imposible:
El propietario ha adquirido un inmueble y éste no tiene final de obra. Contrata a un profesional con el objeto de reciclar la misma, introducir algunas modificaciones importantes y simultáneamente, regularizarla ante la Municipalidad.
El arquitecto se impone ante la autoridad de aplicación, que el anterior propietario no ha cumplido con las pautas del reglamento de edificación y se ha excedido en la cantidad de metros cuadrados construidos en la zona.
Todo ello implica que la encomienda asumida mantiene vicios que hacen imposible su concreción. Al efecto, se torna aplicable el art.627 del C.Civil:
Si la obligación asumida o consensuada resultare imposible sin culpa del profesional o del comitente, la encomienda queda extinguida para ambas partes y se debe devolver lo que por razón de ella se hubiere recibido ( 627 CC).Si la obligación fuere de no hacer y la omisión del hecho resultare imposible sin culpa del profesional, o si éste hubiese sido obligado a ejecutarlo, la obligación se extingue igualmente a lo señalado precedentemente (632 CC).
Si la imposibilidad fuere por culpa del profesional, estará obligado a satisfacer al acreedor los perjuicios e intereses (628 CC).
3.d. De la obligación de ejecutar la encomienda:
Si el arquitecto no quisiere o no pudiere ejecutar la tarea encomendada, el comitente puede exigirle la ejecución forzada, a no ser que fuese necesaria violencia contra la persona de aquel. En éste último caso, el comitente podrá pedir perjuicios e intereses.
A veces, el profesional cuando actúa como director de obra y no es el autor del proyecto o el conductor técnico o constructor durante la ejecución, distorsionan, tergiversan o sencillamente modifican el mencionado proyecto sin autorización del dueño de la obra: “..Si el hecho fuere ejecutado por culpa del profesional, el comitente tendrá derecho a exigir que se destruya lo que se hubiese hecho o que se le autorice a destruirlo a costa del responsable del daño ...”(633 CC).

Expresamente el art.1633 bis del CC. Dispone que “ el empresario no podrá variar el proyecto de la obra sin permiso por escrito del dueño (y nosotros agregamos, sin autorización del autor del proyecto); pero si el cumplimiento del contrato exigiera esas alteraciones y ellas no pudieren preverse al tiempo en que se concertó, deberá comunicarlo inmediatamente al propietario, expresando la modificación que importe sobre el precio fijado. A falta de acuerdo, deberá resolverlo el juez.
Si no fuere posible destruir lo que se hubiese hecho, el acreedor – comitente – dueño, tendrá derecho a pedir los perjuicios e intereses que le trajeren la ejecución del hecho.

4.- SOBRE EL DAÑO
Habrá daño siempre que se causare a otro algún perjuicio susceptible de apreciación pecuniaria o directamente en las cosas de su dominio o posesión o indirectamente por el mal hecho a su persona o a sus derechos o facultades (1068 CC).
El daño comprende no solamente el perjuicio efectivamente sufrido, sino también la ganancia de que fue privado el damnificado por el acto ilícito. (1069 CC).
Los daños e intereses constituye el valor de la perdida que haya sufrido y el de la utilidad que haya dejado de percibir el acreedor de la obligación por la inejecución de ésta a debido tiempo (519 CC).
En el resarcimiento de los daños e intereses solo se comprenden los que fueren consecuencia inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación. Ahora bien, si la inejecución fuese maliciosa, los daños e intereses comprenderán también las consecuencia mediatas (521 CC).
De cualquier manera, el ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación impuesta por la norma, no puede constituir como ilícito ningún acto.
Téngase presente que la ley no ampara el ejercicio abusivo de cualquier derecho que invoque cualquiera de las partes, entendiendo como tal al que contraríe los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlo o al que exceda los limites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres, categorías que define y delimita el juez frente a la omisión contractual.
Ningún compromiso voluntariamente asumido por las partes tendrá el carácter de ilícito sino fuere expresamente prohibido por las disposiciones legales (leyes, ordenanzas, reglamentos etc.).
Los jueces al fijar las indemnizaciones por daños, podrá considerar la situación patrimonial del deudor, atenuándola si fuere equitativo; pero no será aplicable esta facultad si el daño fuere imputable a dolo del responsable (1069 CC). 
En los casos de indemnización por responsabilidad emergente de un contrato, podrá condenar al responsable a la reparación del agravio moral que hubiere causado de acuerdo con la índole del hecho generador de la responsabilidad y circunstancias del caso (522 CC)

5.- DE LOS DELITOS
Partimos de un principio: Toda persona que por cualquier omisión hubiese ocasionado un perjuicio a otro, será responsable solamente cuando una disposición de la ley le impusiere la obligación de cumplir el hecho omitido.( 1074 CC.).
Frente a un delito impuesto por la ley, nace para el autor responsable, la obligación de reparar el perjuicio.
De la misma manera que lo hemos analizado con respecto a los actos ilícitos, la obligación de resarcir el daño comprende además de la indemnización de perdidas e intereses, la reparación del agravio moral ocasionado a la víctima. (1078 CC.)
La obligación de reparación no solamente alcanza a quien se ha perjudicado directamente sino respecto de toda persona que por él hubiese sufrido aunque sea de una manera indirecta (1079 CC) y son solidariamente responsables todos los que han participado como autores, cómplices o consejeros.
El resarcimiento consistirá principalmente en la reposición de las cosas a su estado anterior, excepto si fuera imposible en cuyo caso la indemnización se fijará en dinero.
El art.1083 del CC. Otorga y autoriza una opción únicamente al perjudicado con derecho a ser indemnizado: “...también podrá el damnificado optar por la indemnización en dinero..”, es decir, puede reclamar la indemnización en dinero sin la exigencia previa de la reposición de las cosas a su estado anterior.

6.- DE LAS OBLIGACIONES QUE NACEN DE LA FALTA DE CUMPLIMIENTO DE PAUTAS CONTRACTUALES PARA LAS PARTES Y LAS RESPONSABILIDADES DE LOS FUNCIONARIOS PUBLICOS
Todo el que ejecuta un hecho que por su culpa o negligencia ocasiona un daño a otro, esta obligado a la reparación del perjuicio.( 1109 CC). Dicha obligación se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia o por las cosas de que se sirve o que tiene a su cuidado. (1113 CC.). El empresario de la construcción es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra.
De cualquier forma, el damnificado puede alegar su propia torpeza (1111 CC.).
¿Quiénes pueden pedir la reparación?
El dueño o poseedor de la cosa que ha sufrido el daño, sus herederos, el usufructuario y/o el usuario.
Las obligaciones que nacen de la falta de cumplimiento de pautas contractuales se extienden a los hechos y omisiones de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones por no cumplir sino de una manera irregular las obligaciones que le ha impuesto el marco normativo.
Si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, solo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad, acreditando la culpa del que invoca la damnificaron o de un tercero por quien no debe responder
Cuando el profesional ejecuta algún trabajo, fuere locación de obra o de servicios, puede reclamar el precio, aunque éste no se hubiere acordado, siempre que tal servicio o trabajo fuere propio de su profesión o modo de vivir.
Cuando no existe acuerdo de honorarios por la tarea ejecutada, se aplican las disposiciones de la ley arancelaria, habida cuenta que la disposición que norma la desregulacion, precisa que a falta de acuerdo, se impone la aplicación de la ley de aranceles ( Ley 11.089 y 4114).
En materia de construcción, se puede contratar o suscribir la encomienda limitado a su actividad profesional o que también provea el material.
El que se ha obligado a ejercer la conducción técnica sin asumir el aporte de material ni la contratación de la mano de obra, no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra por caso fortuito antes de haber sido entregada a no ser que haya habido morosidad para recibirla o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales con tal que haya advertido esta circunstancia oportunamente al dueño.
El C.Civil extiende la responsabilidad al obrero cuando éste no advierte al propietario que el material empleado no era idóneo, si a propósito de ello, la obra resultó mala o se destruyó por esa causa (1630 CC.) 

7.- DE LA RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR
El constructor es responsable por la ruina total o parcial de los edificios u obras recibidos por el que los encargó, si ésta procede del vicio de construcción o del vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del comitente.
Para que la responsabilidad sea aplicable, deberá producirse la ruina dentro de los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquélla.
La responsabilidad se extenderá indistintamente al Director de obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren corresponder.
Esta responsabilidad no puede dispensarce en el contrato, de tal manera que es irrenunciable habida cuenta que son disposiciones de orden público.
Los empresarios en la construcción son responsables de la misma manera que los profesionales de la arquitectura por la inobservancia de las disposiciones municipales de todo daño que causen a sus vecinos.
Con respecto a los vicios ocultos, es decir, aquellos daños que no pudieron ser advertidos en el momento de la entrega, el dueño tendrá sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento (art.1647 bis CC.)

8.- LA MEDIANERIA- LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
La medianería esta íntimamente ligada a los daños y perjuicios, desde el comienzo de su ejecución. Piénsese en la construcción de un nuevo edificio apoyado en la pared del más antiguo y las alternativas que se presentan frente a filtraciones, grietas, roturas, derrumbes etc.
Las obligaciones que nacen de la medianería son “propter rem”, por lo que se tramite a los adquirentes del fundo. Cabe preguntarse si las responsabilidades de los daños y perjuicios también se transmiten a los sucesivos adquirentes o, por el contrario, se trata de una acción personal que no se transmite a los sucesores particulares....


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El desestimiento de la ejecución de la obra

. Publicado en Secciones Fijas

Dr. Ricardo Alejandro Terrile
Asesor Legal del CAPSF

El dueño de la obra puede desistir de la ejecución de ella por su sola voluntad, aunque se haya empezado, indemnizando al locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato. Empero, los Jueces, podrán reducir equitativamente la utilidad a reconocer si la aplicación estricta de la norma condujera a una notoria injusticia".

Es decir, que el comitente puede desistir de la obra una vez suscripto la encomienda y antes de su ejecución o durante la ejecución de la misma, abonando al profesional contratado una compensación razonable. De no ponerse de acuerdo en el monto de dicha compensación, cualquiera de las partes se puede presentar ante el Juez para solicitar que éste lo fije de acuerdo a las pautas consensuadas en el contrato y la expectativa de las partes. El desistimiento de la obra, no constituye, en sentido estricto, un incumplimiento contractual, sino el ejercicio de una facultad discrecional con consecuencias indemnizatorias que están precisamente previstas en el citado art. 1638 del Código Civil. Se trata de un derecho potestativo, pues no requiere expresión de motivos y puede ejercitarse en cualquier tiempo de orden legal, constituyendo una excepción a la intangibilidad de los contratos. La única obligación que genera es de indemnizar los perjuicios que prevee la propia ley.

Si el arquitecto ha actuado con manifiesta despreocupación por la marcha de la obra, al dueño de la misma, le asiste el derecho de dejar sin efecto la encomienda por no haber cumplido el profesional sus compromisos. Mas en los contratos en que se hubiese cumplido parte de las prestaciones, las que se hayan cumplido quedaran firmes y producirán, en cuanto a ellas, los efectos correspondientes.

No ejecutada la prestación, el dueño podrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación en un plazo no inferior a 15 días, salvo que un pacto expreso estableciera uno menor con los daños y perjuicios derivados de la demora; transcurrido el plazo, sin que la prestación haya sido cumplida, quedarán resueltas, sin mas, las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el dueño al resarcimiento de los daños y perjuicios".

Contractualmente, el comitente y el arquitecto pueden pactar expresamente la posibilidad de resolver el convenio de producirse el incumplimiento de alguna obligación asumida. En este supuesto, la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada lo comunique fehacientemente al domicilio constituido de la incumplidora, su voluntad de resolver.

El citado art. 1204, determina que la parte que haya cumplido podrá optar por exigir a la incumplidora la ejecución de sus obligaciones con daños y perjuicios. La resolución podrá pedirse aunque se hubiese demandado el cumplimiento del contrato; pero no podrá solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese demandado la resolución del mismo.

Si el propietario contrató con un tercero la ejecución de la obra, es decir, la continuidad en la conducción ejercida por el profesional oportunamente contratado, dicha encomienda importó un desistimiento unilateral del dueño con referencia a la primitiva encomienda.

Frente al desistimiento del dueño, sin haber intimado el cumplimiento de los trabajos que reputaba deficientes dentro del plazo de 15 días, bajo apercibimiento de rescisión del contrato, corresponden los apercibimientos de presumir el desestimiento que norma el art. 1638 del C.C.

Así lo ha resuelto la Cámara Nacional Civil Sala F en los autos "Chavat, Pablo c/Alvarez, Andrés" que fuera publicada por LA LEY - Doctrina Judicial Nº 6 Boletín del 11/02/98.

(Ver: “Vademécum del Arquitecto”. Editorial Quórum. Ricardo Alejandro Terrile)

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