Dr. Ricardo Alejandro Terrile
Asesor Legal del CAPSF


DEMOLICION CERRAMIENTO BALCON

El Poder Judicial, autorizó la demolición del cerramiento de un balcón construido por un propietario construido sin consentimiento del respectivo consorcio de propietarios, rechazando el planteo de abuso de derecho por parte del primero.

Así lo dispuso la Sala M de la Cámara de Apelaciones, en los autos "Consorcio Billinghurst 2494 c/ Varsavsky Paula s/ Cumplimiento de reglamento de copropiedad".

La copropietaria demandada había construido un cerramiento en el balcón de su departamento sin autorización del consorcio. El administrador demandó la demolición de la obra por entender que esta alteraba la fachada del edificio y que la misma se había ejecutado sin autorización alguna impidiendo de esa manera que se formalizara consulta con otros profesionales a los efectos de preservar la estética del edificio El juez de primera instancia dio la razón a la demandante. Ante esto, la propietaria apeló argumentando que la obra cuestionada no es peligrosa para el resto de los habitantes del edificio, que el consorcio habría consentido las obras mientras se ejecutaba y, por último que la demolición constituiría un abuso de derecho por parte de la demandante.

El Juzgado consideró que "...en el caso a estudio que la accionada recurrente obvió dar cumplimiento a lo expresamente prescripto por la ley N° 13.512 y por el Reglamento de Copropiedad del edificio, normas de forzosa aplicación al caso de autos, en tanto no recabó la indispensable conformidad del resto de los consorcistas antes de embarcarse en la construcción del cerramiento del balcón de su unidad; con lo cual, además de extender la superficie cubierta de su unidad, alteró también, aunque así no lo admita, el aspecto exterior del edificio."

En cuanto al tema de la mayor superficie cubierta en virtud del cerramiento, el juez citó jurisprudencia según la cual "quien amplía notoriamente la superficie habitable de su departamento, con el consecuente aumento del valor del bien, sin que se modifique su participación en los gastos comunes, incurre en un enriquecimiento sin causa y en una evidente injusticia, que encuentra su solución en la sentencia que ordena demoler lo construido...".

En cuanto al supuesto consentimiento para la realización de las obras por parte del consorcio, el magistrado sostuvo que "no resulta verdadero que haya consentido las obras. Las anteriores de la antigua propietaria, conforme a los dichos de la propia accionada, merecieron un pleito de parte de la actora y de otros consorcistas; en cuanto a las actuales, que son las litigiosas, de las constancias de autos resulta en forma indubitable que fueron repelidas por los accionantes. Así resulta de las cartas documento giradas y de las discusiones asamblearias".

El último punto en discusión era el ejercicio abusivo de su derecho por parte del consorcio. El artículo 1071 del Código Civil establece lo siguiente:

"El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres".

Lo que la ley prohíbe es el ejercicio disfuncional del derecho. En ese sentido, se advirtió que en el caso concreto se verificó que la obra a demoler alteró verdaderamente la fachada o la estética del edificio, no significa una gran inversión económica y, además, puede demolerse sin producir un daño mayor al que se intenta evitar.

"En el caso que nos ocupa, no se trata pues de una actitud intolerante del resto de los consorcistas, inconsultos, además, en cuanto a la obra. Por lo que no hay motivos valederos para apartarse de la regla imperante, ni los hay para justificar la actitud de aquél que, debiendo conocer el derecho que lo rige, se condujo de una manera marcadamente avasallante de los derechos de sus vecinos, por lo que mal puede sostenerse el ejercicio abusivo de éstos últimos..."

ES IMPORTANTE QUE EL PROFESIONAL CONTRATADO POR UN COMITENTE COPROPIETARIO, PARA EFECTUAR MODIFICACIONES EN UN DEPARTAMENTO, EN UN EDIFICIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, REQUIERA SIEMPRE Y PREVIAMENTE, LOS CONSENTIMIENTOS DEL CONSORCIO.

ES IMPORTANTE MANTENER REUNIONES CON EL ADMINISTRADOR Y LOS PROFESIONALES QUE ESTE ULTIMO DESIGNE E INCLUSO ALERTAR AL CONSOCIO SOBRE SITUACIONES QUE SE PODRÍAN PLANTEAR EN LA ESTRUCTURA DEL EDIFICIO ATENDIENDO LA RESPONSABILIDAD AMPLIA DE DIEZ AÑOS DEL CONSTRUCTOR.

SIN PERJUICIO DE ELLO, DEBE TENERSE EN CUENTA SI LA ENTIDAD DE LAS MODIFICACIONES MERITA UN “AVISO DE OBRA” O “UN PERMISO DE OBRA” ATENTO LA DISTINTA EXIGENCIA IMPUESTA POR EL CODIGO DE EDIFICACIÓN.