LA LEGISLATURA DE LA PROVINCIA SANCIONA CON FUERZA DE LEY:

Artículo 1: Toda constitución, transferencia o extinción de derechos reales sobre inmuebles públicos o privados ubicados en el territorio de la provincia de Santa Fe, que se exteriorice por instrumento privado o por escritura pública (de acuerdo al art. 1184 inc. 1º Código Civil de la Nación), deberá ir precedida de un CERTIFICADO DE APTITUD TÉCNICO ADMINISTRATIVO, otorgado por un profesional de la incumbencia, cuyo texto se ajustará al de una " planilla tipo" elaborada para tal fin.
La omisión de este certificado producirá la nulidad absoluta del Documento Público o Privado impidiendo su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Artículo 2: El CERTIFICADO DE APTITUD TÉCNICO-ADMINISTRATIVO tiene por objeto garantizar la seguridad jurídica del adquirente de un bien inmueble público o privado que se pone a la venta, mediante la descripción del estado real (técnico y legal en cuanto a los Códigos Urbanísticos y de Construcciones) del mismo, quien tendrá el derecho de exigirlo previo a toda operación inmobiliaria.- A estos efectos, será complementario de lo establecido en el Art. 49vo. de la Ley 2996 y del Art. 2do. Incisos a) y b).de la Ley 10921.-

Artículo 3: El CERTIFICADO DE APTITUD TÉCNICO- ADMINISTRATIVO, contendrá el análisis de: los Códigos de Edificación y Planeamiento Urbano, balance de superficies, condiciones de habitabilidad, implantación, funcionalidad, porcentaje de obra ejecutada, multas por incumplimiento de los Códigos, restricciones por afectación al patrimonio urbano y la información relativa al predio según el art. 4.

Artículo 4: Para el caso de lotes baldíos el CERTIFICADO DE APTITUD TÉCNICO- ADMINISTRATIVO, contendrá el análisis de: zonificación, indicadores urbanísticos, pulmón y/o fondo de manzana, destinos aptos, usos compatibles, afectaciones y retiros, aparte de los datos catastrales. El mismo se sustentará exclusivamente en lo que resultare de la inspección ocular que practique el profesional actuante y en las informaciones recabadas en las Instituciones y Organismos correspondientes para su confección.- A estos efectos se considerará a los Profesionales de la construcción, incluidos entre los considerandos en el art. 4to. Del Decreto 1919/95.

Artículo 5: EL CERTIFICADO DE APTITUD TÉCNICO- ADMINISTRATIVO, será un Documento Profesional de orden público imprescindible para el otorgamiento de toda escritura pública y/o contrato privado que constituya, o transfiera derechos reales sobre inmuebles situados en el territorio de la provincia de Santa Fe, así como cesión o transferencia de inmuebles e hipotecas, sin cuyo requisito no se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras correspondientes y carecerá de todo valor el contrato privado que se haya celebrado con su omisión. El mismo tendrá una vigencia de cinco (5) años, con verificación previa a la operación que dio origen al certificado.

Artículo 6: El CERTIFICADO DE APTITUD TÉCNICO – ADMINISTRATIVO se tramitará únicamente ante los Colegios Profesionales de la incumbencia en construcciones, los que otorgarán tantas copias como sean necesarias para ser glosadas al contrato privado o a la escritura pública y para ser presentadas junto con el resto de los requerimientos pertinentes ante el Servicio de Catastro e Información Territorial (SCIT) y la Administración Provincial de Impuestos (API) en el ámbito provincial, y sus equivalentes a nivel municipal, en el Municipio o Comuna donde esté ubicado el inmueble y ante todo organismo al que corresponda legalmente su tramitación, teniendo validez únicamente si cuenta con la Constancia de Intervención del Colegio Profesional respectivo.-

Artículo 7: Cada Colegio Profesional que tenga incumbencia en la certificación de este documento en la Provincia de Santa Fe, llevará un libro foliado y rubricado donde se registrarán todas las actuaciones referidas al CERTIFICADO DE APTITUD TÉCNICO - ADMINISTRATIVO.-

Artículo 8: El mismo, será un medio determinante con que las pertinentes reparticiones públicas de la Provincia y del Municipio respectivo efectuarán, si correspondiere, la recategorización inmobiliaria y de la valuación fiscal. Si la propiedad no se ajustara a la realidad, o careciera de los planos pertinentes, se deberá actualizar dichos planos con intervención del mismo u otro profesional habilitado para su correspondiente registración, con el respectivo pago de Honorarios y Derechos de Construcción, conforme a lo realmente edificado por el titular del dominio, en un plazo no mayor a noventa (90) días de efectuada la escritura, y por los cuales el Notario hará las retenciones respectivas.-

Artículo 9: A partir de la vigencia de la presente Ley, el denominado Formulario 25 del SCIT (Servicio de Catastro e Información Territorial), sus anexos o aquel que lo sustituya a los mismos efectos, tendrá validez únicamente con la firma de un profesional de la construcción habilitado y con la constancia de intervención del Colegio Profesional respectivo.

Artículo 10: Se adjunta al presente Proyecto de Ley un modelo tentativo de CERTIFICADO DE APTITUD TÉCNICO - ADMINISTRATIVO, sobre cuya base los Colegios Profesionales con incumbencia acordarán un modelo definitivo, único y obligatorio, en un plazo no mayor a noventa (90) días corridos desde la sanción de la presente Ley.

Artículo 11: Se establece el costo del Certificado objeto de la presente, en el 0,5 % del avalúo fiscal, con un monto máximo equivalente a dos (2) Salarios Mínimo Vital y Móvil o indicador oficial que lo sustituyese.

Artículo 12: Derógase total o parcialmente toda norma que se oponga a la presente.



FUNDAMENTOS

Este proyecto de ley es una iniciativa de los Colegios de Arquitectos, Ingenieros Civiles y Técnicos de la Provincia de Santa Fe, en representación de sus respectivos Colegios Profesionales, y tiene por objeto, actuar en resguardo de los intereses que hacen al bien común, en defensa de las Instituciones Colegiales, los Municipios, y los Organismos de control Provincial y Nacional y en resguardo para la seguridad jurídica y equidad de toda la comunidad.
Los actuales documentos de las construcciones, no contienen la información que debe ser registrada para su correcta valuación, especialmente en el caso de usuarios no técnicos, ni especializados, que a la hora de tomar decisiones - como la adquisición de un inmueble, precio de venta, etc. - no cuentan con los elementos necesarios para efectuar la operación y lo que es peor aún, cuando se efectúa una escrituración, no se comprueba si al menos la edificación cuenta con los planos correspondientes y el estado de los mismos.

En los actos de escrituración, al no contar con esta información, no sólo se ve involucrado el comprador sino que el profesional interviniente, en este caso los Escribanos quedan desprotegidos ante cualquier juicio que el comprador pueda efectuar posteriormente por construcciones sin declarar, con sus correspondientes sanciones, multas de tasas municipales, etc.

La creación de un instrumento que acompañe la oferta de un inmueble va a ser la única y efectiva protección a la comunidad y la mejor inserción de este documento, será al efectuarse transacciones inmobiliarias y por ende en el Acto de Escrituración.

La información más importante que debe constar en esta certificación, es si la estructura del edificio no fue realizada bajo la dirección de un profesional idóneo, por lo que su estabilidad es una incógnita y queda a riesgo del usuario su revelación, y sin pensar que el comprador esté efectuando su adquisición para una futura ampliación; ya que la mayoría se asesora con un profesional cuando decide hacer las modificaciones, una vez adquirido el bien.

Otros de los aspectos a tener en cuenta son: el Código Urbano y el Reglamento de Edificación. En relación a este aspecto, se tendrá una información acerca de usos permitidos para esa construcción en el caso que el futuro comprador lo adquiera para convertirlo en local comercial, depósito, cochera, taller, supermercado, etc. Índice edilicio mínimo y máximo, o índice de ocupación del suelo, para que no haya sorpresas, en el caso que se quiera ampliar, o en el caso de construcciones sin planos aprobados cuando decida regularizar su situación para el pago de impuestos, créditos, etc., no se encuentre que de tantos m2 adquiridos y pagados como tales, se vea forzado a demoler parte de su propiedad porque excede el índice determinado para la zona donde su inmueble está ubicado. Retiros obligatorios o servidumbre de jardín, son muy pocos los que al ver una propiedad, se dan cuenta que este requisito también influye en su terreno, ya sea porque sus vecinos han construido sin permiso y observan - a simple vista - que las construcciones llegan hasta la Línea de Edificación o que la vivienda lindera consta de una cochera, que él nunca va a poder realizar en similar lugar, y luego con la angustia que le va a producir cuando un profesional le comunique que tiene que construirla en el lugar de su actual estar- comedor o lo que es más grave aún, en el dormitorio que él ya había destinado para tal fin.

La peor situación ocurre, tanto para las entidades Municipales como para los profesionales que pierden su trabajo para lo cual se han formado, cuando sin escapatoria, el desconcertado propietario toma la decisión de construirla sin autorización, trayendo aparejado la inseguridad que le ocasiona por desconocimientos técnicos.
Altura mínima y máxima de la construcción sobre la Línea de Edificación, centro de manzana con su restricción de altura para determinados usos, valor patrimonial del inmueble con la consecuencia, de no poder modificar frentes o interiores de la construcción por estar declarada de interés público, etc.

En cuanto al Reglamento de Edificación, hay situaciones de iluminación y ventilación de los locales, alturas reglamentarias mínimas de los mismos, medidas de patios, etc., que hacen que a la hora de querer ampliar o efectuar reformas no se pueda pedir los respectivos permisos Municipales, ya que debería demoler determinados ambientes para encuadrarse dentro de la reglamentación vigente.

Todos estos puntos arriba mencionados, hacen al valor del inmueble cuando se decide la compra del mismo y ninguna inmobiliaria alertará, por desconocimiento, al futuro comprador.

Las Entidades Bancarias, también deberían contar con el Certificado de Aptitud Técnico-Administrativo, ya que la decisión de otorgar los créditos para reformas y ampliación incluye tener la seguridad que puedan pedir el permiso de edificación y su correspondiente final de obras.

En lo que respecta a los aspectos administrativos, en todas las transacciones se debería tener la total seguridad, que el inmueble no cuenta con sorpresas, como falta o deudas de tasas municipales, etc. Este aspecto solo estaría solucionado si los planos del inmueble estuvieran actualizados y con Final de Obra otorgado por la Municipalidad, pero al no exigirlos en ningún acto de transacción, ningún comprador sabe a ciencia cierta cuanto será el gasto posterior para poder dejar en regla su nueva adquisición.

También deberían estar informado si la propiedad puede estar sujeta a una subdivisión de lotes, o estar sometida bajo Régimen de Propiedad Horizontal, en el caso de tener el terreno varias unidades; ya que en el segundo caso todos deberán registrar sus modificaciones de superficie antes de hacer la subdivisión y resulta muy difícil que todos los propietarios al mismo tiempo puedan enfrentar los gastos que esto ocasiona.

Por las razones expuestas, solicitamos a los Señores Legisladores la aprobación del presente Proyecto de Ley.



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