Dr. Ricardo Alejandro Terrile
Asesor Legal del CAPSF


EL CONSTRUCTOR
Originariamente, el constructor, era una persona física con conocimientos técnicos que desarrollaba toda la actividad necesaria para la ejecución de una obra proyectada por un profesional de la construcción.

Modernamente, la edificación inteligente impone a las grandes empresas constructoras, ejecutar diferentes proyectos que comulgan con un idéntico objetivo y a esos fines, distintos "constructores-dependientes" desarrollan la actividad bajo la supervisión del conductor técnico asumiendo cuotas de responsabilidad por la actividad desplegada.


El constructor puede desarrollar su actividad asumiendo a su cargo la mano de obra y los materiales, actuando en consecuencia como empresario de la construcción o bien limitándose a ejercer la dirección de la misma, con peones y materiales aportados por el dueño.
Cuando el constructor se obliga contractualmente a dirigir la obra sin el aporte de peones ni materiales, ejerce las superintendencias y vigilancia de los trabajos, corrige al personal en la tarea encomendada, ejercita el poder de disciplina removiendo al personal incompetente, exige la provisión de materiales, inspeccionando la calidad de los mismos, el tiempo de entrega, sus comprobantes de procedencia, el cuidado y mantenimiento, obligándose a rechazar aquellos que no reúnan las condiciones técnicas o pactadas para su destino y eventualmente asumir la vigilancia de dichos materiales, teniendo a su cargo el contrato de serenos, circunstancia que puede delegarse contractualmente en el dueño de la obra.

El constructor al que nos estamos refiriendo, tiene facultades para ordenar la demolición y reconstrucción de aquellas partes o sectores que detectara defectos, o de las que sospecha la existencia de un vicio oculto. Deberá asimismo, hacer cumplir las disposiciones municipales y en consecuencia con ella, asegurar todos y cada uno de los mecanismos que el Código o Reglamento de Edificación imponen normativamente a los edificios en construcción.

Es importante entender que el instrumento adecuado que contiene todas y cada una de las obligaciones y deberes de las partes es el respectivo contrato y en él, el constructor, debe comprometer la contratación del seguro como uno de los elementos vitales y obligatorios en toda ejecución de obra. Dicho seguro, de conformidad con la ley 24557 debe cubrir los riesgos del trabajo del personal afectado.

Cuando el constructor asume la condición de empresario de la construcción, es decir, se obliga a aportar la mano de obra y los materiales necesarios para la ejecución de la obra, sin perjuicio de ejercer la superintendencia y vigilancia de los trabajos y el poder disciplinario que ello implica, se obliga a la provisión de los materiales en los tiempos estipulados o de conformidad con los avances de obra o en los plazos que razonablemente deban ser entendidos como adecuados para la utilización de determinados materiales. El constructor-empresario adquiere la responsabilidad frente a terceros, futuros dueños de la obra, de los vicios ocultos y aparentes por lo que, se impone el deber de contralor de la ejecución de la obra y las facultades consiguientes de demoler y reconstruir todo aquello que juzgue necesario.
La provisión del material lo obliga a responsabilizarse por la calidad del mismo y por supuesto, a fiscalizar el estado y la entrega en tiempo y forma.

La provisión de la mano de obra, le impone la contratación del seguro a su cargo y la responsabilidad de inscribirse en el Registro Nacional De La Industria De La Construcción a fin de cumplimentar el Estatuto de la Construcción.

LA RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR
¿Cuál es la responsabilidad del constructor, en la ejecución de una obra?
En primer lugar, es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra, de tal manera, que asume la responsabilidad por los trabajos efectuados por los diferentes oficios, en cuanto a su ejecución y proyecto y también la obligación frente a vicios aparentes y/u ocultos.

El Constructor tiene establecido por ley, responsabilidades por los dependientes en obra, que alcanza no solamente a sus salarios, sino también a las inscripciones obligatorias ante la autoridad de aplicación y debe responder ante eventuales accidentes o riesgos del trabajo.
Ello esta expresamente establecido en las leyes 22250 y 24557.
Es importante, en consecuencia, que en la encomienda de trabajo suscripta entre comitente y el arquitecto que ejecuta la obra, se determine:

QUE EL ARQUITECTO, tiene derecho a:
1.-LA DIRECCION DE LOS TRABAJOS, asumiendo las contrataciones con los diferentes oficios, con facultades a oponerse a eventuales designaciones por parte del comitente que no reúnan la condición de idoneidad a juicio del profesional;
2.-EJERCER LA SUPERINTENDENCIA Y VIGILANCIA DE LOS TRABAJOS; con facultad de Inspeccionar los materiales, solicitados por el comitente, pudiendo exigir comprobantes de procedencia y rechazar aquellos que no reúnan las condiciones técnicamente necesarias para la realización de la obra;
3.-ORDENAR LA DEMOLICION Y RECONSTRUCCION DE LA OBRA que el comitente (en ausencia del arquitecto), haya ordenado a terceros y se haya efectuado sin la supervisión y, en consecuencia, hubieren quedado ocultas de la inspección y conformidad previa del profesional de la arquitectura, el cual sospecha la existencia de un eventual vicio oculto.

Téngase presente, que el arquitecto tiene la obligación de incorporar aquellas modificaciones que sugiera el comitente, siempre que estén de conformidad con las reglamentaciones vigentes y autorizadas por la autoridad de aplicación.

El Constructor, según se dijo precedentemente, de conformidad con la Leyes N° 22.250 “Nuevo Régimen para la Industria de la Construcción”; y N° 24.557 “Sobre Riesgos del Trabajo", deberá contratar un seguro obligatorio, el cual deberá cubrir los riegos de trabajo del personal afectado.

Las obligaciones que asume el constructor ante el comitente, son de carácter contractual y éste conforma para las partes una regla que debe aceptarse y cumplirse como la ley misma (art.1137 C.C.)
Nuestro Código Civil en su art.1646 establece que el constructor es responsable por la ruina total o parcial en edificios y obras en inmuebles destinados a larga duración, si esta procede de vicio de la construcción, o del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario.

La ruina a la que hace mención la norma, para poder ser reclamada por el afectado, deberá producirse dentro de los diez años de recibida la obra y el plazo para reclamar es de un año a contar del tiempo en que se produjo aquella.

Téngase presente, que el art.1646 del C. Civil es una disposición de orden público, que obliga a las partes, por lo que, no es admisible su dispensa contractual, dado que, de establecerse la misma, en el contrato, carecerá de valor legal.

¿Cuándo es posible determinar la existencia de ruina que genere responsabilidad del constructor?
La ruina es un vicio que lesiona la estabilidad y propósito de la obra, compromete la solidez o afecta su duración.

El Constructor responde por los daños y perjuicios causados, cuando el vicio provenga de la construcción, del suelo, del proyecto elaborado o de los materiales utilizados.

Asimismo, la disposición normativa se refiere expresamente a ruinas totales o parciales en inmuebles de larga duración, por lo que la jurisprudencia y los antecedentes judiciales han excluido las construcciones prefabricadas.

Otro de los elementos esenciales que debe tenerse en cuenta por parte del constructor, es LA ENTREGA DE LA OBRA. Constituye un acto de trascendental importancia en materia de responsabilidad en la construcción y muchos profesionales de la arquitectura lo subestiman.
Obsérvese, que una vez que el comitente haya recibo la obra de conformidad, el constructor quedará libre de toda responsabilidad por vicio aparente.

Los vicios ocultos, en cambio, son aquellos que no han podido ser advertidos en el momento de la entrega, pese a las inspecciones y/o verificaciones realizadas: Los trabajos de plomería, electricidad, gas, calefacción, aire acondicionado etc.

Los vicios ocultos deben ser denunciados dentro de los sesenta días del momento de su descubrimiento.

A todo efecto, y en razón de lo expuesto, el acta de recepción es uno de los documentos más importantes en la ejecución de la obra. El mismo certifica la finalización del contrato y la entrega de conformidad, de la obra proyectada y ejecutada. El Estado acostumbra a recepcionar provisoriamente la obra por un plazo de tiempo con el objeto de verificar el comportamiento de la obra y detectar, eventualmente, vicios ocultos. Transcurrido el plazo de la recepción provisoria, se suscribe un acta de recepción definitiva a partir de la cual comienzan a correr los plazos de prescripción establecidos en el Código Civil.

El otro documento igualmente importante es el libro de obra en el que el profesional de la arquitectura debe consignar todas las novedades que se vayan produciendo en la ejecución de la obra y fundamentalmente, las directivas a los peones y a cada uno de los oficios e incluso consignar las diferencias con el comitente, a fin de salvar la responsabilidad profesional que pueda recaer, en un futuro por divergencias en la calidad de los materiales provistos por el dueño.

El libro de obra constituye un documento valido para ser presentado en juicio cuando en el mismo se hace constar las firmas del comitente, dueño o titular del inmueble y el profesional de la arquitectura, debiéndose foliar adecuadamente con la firma de las partes en sus respectivas solapas. El libro de obra acredita las distintas comunicaciones y/o notificaciones que las partes pueden haberse remitido, al suscribir las mismas, con sus respectivas firmas en la emisión y recepción del mensaje.

Sin perjuicio de lo expuesto, el otro documentos esencial en la ejecución de la obra y fundamentalmente en la oportunidad de la recepción, es el

MANUAL DE MATENIMIENTO
Otra consecuencia de la responsabilidad del constructor es la inobservancia del Código de Edificación Municipal. Al respecto, la ley presume que, sin perjuicio que nadie puede desconocer la ley, el dueño delega en el constructor, por el conocimiento y oficio del mismo, el cumplimiento de las disposiciones de la autoridad de aplicación. Las multas que administrativamente se imponen al dueño de la obra, son responsabilidad del constructor y éste debe reponer aquellos compromisos que se hayan intimado al dueño.

Recientemente, en un fallo dictado por la Cámara Nacional Civil –Sala K - en el mes de Marzo de 1997,en la ciudad de Buenos Aires, se ha determinado que el dueño de la obra y el empresario constructor, en su carácter de “guardián” de la obra, son responsables por el accidente sufrido por una señora que llevando de la mano a su hija de cinco años de edad, sufrió un accidente al ser golpeada en la frente por uno de los paneles de la empalizada que rodeaba una obra en construcción existente y absuelve de responsabilidad al proyectista y director de la mencionada obra.

El fallo considera que el daño no se debió a la ruina total o parcial de una obra ya terminada, extremo en donde el proyectista y director de obra es responsable .La Cámara de Apelaciones resolvió que la empalizada no es parte de la obra o sea, del edificio en construcción, sino un elemento de propiedad de la empresa constructora que se coloca durante su ejecución temerariamente de manera precaria con el fin indicado.
El arquitecto, de conformidad con las pruebas que se adjuntaron al Expte. , no es ni dueño ni guardián de la empalizada de protección, ni de la obra, para que se le atribuya responsabilidad por el vicio o riesgo de la cosa. Tampoco se ha demostrado que el daño causado a la actora de la demanda, hubiera provenido del vicio del plano de la construcción o que el arquitecto hubiera incurrido en culpa o negligencia en el desempeño de su cometido.

Lo expuesto resalta, una vez más, la necesidad que en los contratos o encomiendas de trabajo suscripto entre comitente y arquitecto, se precisen en forma clara y concisa los derechos y obligaciones de las partes, asumiendo el compromiso, las partes, de llevar un LIBRO DE OBRA en el cual se transcribirán con la firma al pie de ambos, todas las novedades y directrices de obra.

Sin perjuicio de lo expuesto, es muy importante, que si el contrato se limita al formulario editado por el CAPSF, se incorpore en “observaciones", el agregado como parte integrante del mismo, de un contrato que especifique las condiciones pactadas y los alcances de las responsabilidades de todo aquello que autorice dispensarse.